공공 재개발 계획이 확정된 서울 동자동 쪽방촌 일대에 최근 3년간 서울 강남 등 외지인들의 부동산 매입이 집중됐던 것으로 드러났다. 부동산 지분을 나누는 쪼개기 매매와 임대보증금을 활용하는 이른바 갭투기도 포착됐다.

<오마이뉴스>가 공공주택지구 개발 예정인 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일대의 최근 3년간(2018~2020년) 부동산 거래 내역을 전수 조사한 결과, 해당 기간 모두 27건의 부동산 매매 거래가 이뤄졌다. 총 27건의 거래 가운데 동자동 주민이 아닌 외지인 매입이 23건(85.1%, 법인 매입 5건 포함)으로 절대 다수였다.
 

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▲  5일 서울 용산구 KDB생명타워 LH주택공사에서 바라본 국토부 주관 서울역 쪽방촌 정비방안 계획부지모습.
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강남3구민 가장 많고 부산, 강원, 인천에서도 원정매매

외지인들의 거주지는 다양했지만, 서울 강남에 살고 있는 사람들의 비율이 높았다. 등기부등본을 통해 개인 토지주 34명(지분 소유 포함)의 거주지를 살펴보니, 서울 강남3구에 살고 있는 사람이 6명(17.6%)으로 가장 많았다. 이들은 서울 강남구 아파트(청담 아이파크), 송파구 아파트(잠실 리센츠), 서초구 아파트(반포리체) 등 매매가가 20억~30억원인 고가 아파트 단지에 살고 있었다. 이밖에 서울 용산과 마포를 비롯해, 부산과 강원, 인천 지역에서의 원정 매매도 확인됐다.

토지 지분을 2명 이상이 나눠 갖는 이른바 '쪼개기'(지분) 매매도 성행했다. 27건의 거래 중 절반(44.4%, 12건)에 가까운 거래가 지분 매매 거래였다. 쪼개기 매매 거래자들의 거주지를 보면, 12건 중 9건에서 지분소유자들의 거주지 주소가 동일했는데, 가족 혹은 부부 공동으로 소유한 것으로 보인다.

임대보증금을 끼고 부동산을 구입하는 이른바 '갭투기' 사례도 발견됐다. <오마이뉴스>가 자금조달계획서가 제출된 동자동 매매거래 14건을 분석한 결과, 부동산을 구입한 후 임대를 계획하고 있다는 건수가 12건에 달했다. 이중 기존 임대보증금 등을 활용해 매매자금을 조달한 건수는 총 9건이었다.

구체적인 내역을 보면 지난해 7월 동자동의 한 빌라를 구매한 B씨는 매매가격 12억원 중 절반(5억9000만원)가량을 임대보증금과 사채 등으로 충당했다. 2018년 9월 동자동 주택을 구매한 C씨 역시 총 매매대금 11억5000만원 중 3억원을 임대보증금과 사채 등으로 마련했다.

2020년 2월 동자동 건물을 8억원에 매입한 A씨는 임대보증금 2억원, 금융기관 대출 5억2000만원 등 대부분 빚으로 매매대금을 충당했다. A씨가 자신의 돈으로 메운 금액은 총 매매대금의 10%인 8000만원에 불과했다.
 

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ⓒ 고정미

 
3주택자 미국인, 대출 끼고 상가주택 매입

부동산 투기를 활발히 하는 외국인도 지난해 동자동 부동산을 매입했다. 미국인 A씨는 지난해 6월 동자동의 상가 건물(총 매매대금 16억 1000만원)을 지분 매입 형태로 사들였다. A씨는 자신이 지불해야 할 매매대금 12억8800만원(지분 80%) 중 5억원을 주택담보대출로 충당했다.

이 미국인은 용산 단독주택과 강원 고성군 상가주택 등 주택 3채를 보유한 다주택자다. 동자동 상가주택을 매입하기 위한 주택대출도 기존 보유한 주택을 담보로 빌렸다. A씨는 지난 2005년 서울 중구 남산 인근의 부지(210.9㎡)를 부동산 시행사에 팔기도 했다. A씨가 판 땅은 현재 래미안 트라팰리스가 들어서 있다.

동자동 일대는 정부의 공공재개발 계획이 나오기 전부터 재개발 얘기가 끊이지 않았던 곳이다. 용산구청이 지난 2015년 후암특별계획구역을 정비하면서, 동자동 쪽방촌 일대는 동자1구역으로 지정돼 재개발 사업이 추진돼 왔다.

재개발 투자 문의는 최근까지도 이어졌다는 게 현지 부동산업계의 설명이다. 동자동의 한 부동산 중개사무소 관계자는 "고층 재개발에 따른 기대감으로 최근까지도 투자 문의가 계속돼왔다"면서 "그런데 정부가 공공재개발 계획을 추진한다고 발표하면서 그런 문의가 뚝 끊긴 상태"라고 설명했다.

이전부터 무성했던 재개발 소문에 매입한 듯... 공공 재개발에 토지주들 집단 반발

현재 동자동 일대 토지주들은 지난 5일 정부가 동자동 쪽방촌을 공공주택지구로 개발한다는 계획을 발표하자 집단 반발하고 있다. 토지 소유주들은 실거주가 아니면 분양권을 주지 않는다는 등의 정부 방침에 강력 반발하고 있다.

동자동 일대 토지·건물주들의 모임인 후암특별계획1구역 준비추진위원회는 지난 9일 보도자료를 내고 "개발 행위 결정에서 토지·건물주를 완전히 배제한 것은 공공의 이익이란 명분으로 사유재산권을 박탈한 것"이라고 주장했다. 정부가 토지·건물주들에게는 '정당한 보상'을 하겠다며 진화에 나섰지만, 반발은 수그러들지 않고 있다.

하지만 공공재개발 지역이 투기판이 되지 않기 위해서는 정부가 보상 원칙에 대해서는 흔들리지 말아야 한다는 지적이 나온다. 이번 <오마이뉴스> 조사에서 외지인 매입이 대거 확인된 만큼, 향후 보상 논의 과정에서 정부가 토지주들의 무리한 요구나 여론에 휘둘리지 않고 원칙을 바로 세워야 한다는 것이다. 

이동현 홈리스행동 활동가는 "대부분 외지인인 토지주들이 손도 안대고 이익을 가져가겠다고 하는 것인데, 정부가 원칙을 바로 세울 필요가 있다"며 "정부가 공공 개발을 하면서 지주 편에만 설 것이 아니라, 거주하는 쪽방촌 주민들을 위한 주거복지도 당연히 챙겨야 하는 것"이라고 밝혔다. 그는 이어 "사업의 원만한 진행을 한다는 이유로 정부가 지주들의 요구를 다 들어주게 된다면, 또 다른 투기를 양산하게 될 것"이라고 경고했다.
 

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▲  14일 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일대 건물 외벽에 공공주택지구사업 계획에 반발하는 후암특계1구역(동자) 준비추진위원회가 설치한 현수막이 걸려 있다.
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