서울시 SH공사가 재개발임대주택 임대료와 보증금 등을 35%나 슬그머니 인상함으로서 비난의 목소리가 커지고 있다. 주민합의 과정도 없이 재개발임대주택의 임대료 및 임대 보증금 등을 최소 35%이상 일방적으로 인상하겠다는 방침을 세우고 이를 강행하고 있기 때문.

서울시 SH공사는 지난 2월 임대주택 게시판에 게시한 '2011년도 임대보증금·임대료 인상공고'라는 안내문을 통해 '우리공사에서는 지난 7년간 임대보증금 및 임대료 동결에 따른 시장 임대료와의 격차해소, 임대료 현실화 방안에 의거 2011년 7월 1일부터 임대보증금 및 임대료가 각각 5% 인상됩니다', '따라서 2011년 7월 이후 재계약 대상자는 재계약 체결 시에 임대보증금 인상분을 납부하고 재계약을 체결하셔야 한다'고 고지했다.

또 '전세전환이율 조정 안내'를 통해서는 '당초 9.5%에서 변경 6.7%로 2011년 5월 2일부터 전세 전환세대에 적용'한다면서 그 사유로 '타 임대주택과 형평성 유지'라고 그 이유를 들었다.

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▲  지난 4월 20일 서울시 다산 플라자 앞에서 진행된 기자회견
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서울시 SH공사가 밝힌 임대료 및 전세전환 보증금 인상액

서울시 SH공사가 지난 2월 각 관리사무소에 내려 보낸 '재개발임대주택 전세전환 납부방법및 시기 조정 통보'라는 제목의 공문에 의하면 두 가지 내용을 핵심으로 하고 있다.

첫째, 재개발임대주택 '전세전환이율' 조정에 있어 시점은 2011년 5월 2일 이후, 적용이율은 6.7%, 적용대상은 적용시점 이후 전세전환 세대로 한다는 점. 둘째, 기존 입주자의 경우에 적용되는 기 전환세대의 경우 '전세전환이율'을 현재 9.5%에서 2012년에는 8.6% 2014년에는 7.7% 2016년에는 6.7%로 순차적으로 적용하겠다는 것이다.

이에 따라 7월 1일 부터 5% 인상되는 임대료와 함께 올 12월 31일부터 적용되는 전세전환요율을 기준으로 한다면 전용면적 32㎡의 경우 현재 월 임대료는 15만6178원에서 7809원이 오른 16만3987원을 납부해야 한다. 또 전세전환세대의 경우 현재 3404만282원에서 1천여만 원이 넘게 오른 4439만4040원이 되는 것이다. 이 같은 인상안은 서울시 SH공사의 임대주택 150여 개 단지 5만194호에 적용된다.

임대료 인상은 반발이 적지만 문제는 전세전환이율. 전세전환이율은 매월 내야하는 임대보증금이 버거워 살고 있는 임대주택을 전세로 돌리는 경우에 적용된다. 입주민이 전세로 살기를 원할 경우 공사가 정한 전세금에 상당하는 액수를 납부할 때 적용되는 이자율이다. 즉 월 10만 원을 임대료로 납부 했다면 이 돈 대신에 목돈인 전세금을 납부하고 매월 납부하는 이 돈을 안내는 것이다.

이에 따라 전세전환의 경우 공사가 사전에 정한 이자율을 적용한 후 이를 공제하고 돈을 납부하는 것이기에 입주민들에게는 이자율이 높을수록 유리하다. 즉 기존처럼 9.5% 적용될 경우 10만 원을 9.5%의 이자로 계산했는데 이를 6.7%로 적용하게 되기에 그 만큼의 부담이 늘어나게 되는 것이다.

예를 들어 지금까지는 전세전환을 원할 경우 3400여만 원만 납부하면 가능했다고 한다면 6.7%가 적용될 경우 4400여만 원을 납부해야만 하는 것. 이에 따라 재개발임대주택에 살고 있는 주민들은 전세를 계속해서 유지하고 싶은 경우 적게는 700만 원 많게는 1200만 원 평균 800여만 원 목돈을 서울시에 내야만 해 전세가가 갑자기 30%나 오르게 된 것.  

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▲  서울시 재개발임대주택 임대보증금및 전세보증금 인상 비교표
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서울시 임대보증금 전세전환요율 인상 근거는...

서울시는 영구임대주택을 포함한 모든 임대주택이 2003년부터 전세전환이율을 변경했지만 재개발 임대아파트의 경우 이제 까지 여러 가지 사정을 고려해 변경하지 못했기에 형평성을 고려해 더 이상 미룰 수 없어 재개발임대아파트 전세전환이율을 줄였다는 주장이다.

서울시 김윤규 주택정책과장은 "현재 국토부 고시에 따르면 정기예금이자율인 4~5%를 적용해야 하는데 9.7%인 현재의 전세전환이율은 이를 두 배나 초과하고 있기에 몇 년 전부터 시행하려다 올해부터 시행에 들어가게 되었다. 연금주택은 현재 6.7%를 적용하고 있어 이와 맞춘 것이다. 더 어려운 분들도 계시고 여러 형평성 차원에서 조정해야 한다. 즉 저축은행도 이자율이 5%가 안 되는데 9.7% 이자율은 너무 높은 것이다. 임대주택에 못 들어 오는 사람들도 배려해야 하는 것 아니냐"고 말했다.

김 과장은 계속해서 "일시에 목돈을 내는 것에 부담을 느끼는 주민을 고려해 6년간 3번에 나눠 분할 납부하는 방안도 마련되어 있다. 또한 전체 5만여 가구 중 전세 미전환 세대는 25만여 가구로 이중 15~20%로 추산되는 기초생활수급자 및 보호대상 한 부모 가정은 이율변동 없이 9.5%의 이율을 계속해서 적용 받는다"고 설명했다.

이 같은 방침에 따라 SH공사는 지난 3월 10일 입주민들에게 내보낸 안내문에서 "우리 공사에서는 지난 7년간 임대보증금 및 임대료 동결에 따른 시장 임대료와의 격차 해소, 임대료 현실화 방안에 의거 2011년 7월 1일 부터 임대보증금 및 임대료를 각각 5% 인상됩니다"라고 알린바 있다.

또 반발을 의식해 각 관리사무소에 보낸 공문을 통해서는 "특히 각 센터에서는 입주민에게 충분히 안내하여 불필요한 민원이 발생하지 않도록 유의하여 달라"는 당부를 잊지 않기도 했다.

서울시 SH공사의 35% 인상안 무엇이 문제인가!

임대주택국민연합등 시민단체와 입주민들은 이 같은 서울시 SH공사의 인상안에 대해 강하게 반발하고 나섰다. 이들의 주장을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 주민들의 현실적인 경제적 실태를 무시하는 것이다. 현재 임대주택에 거주하는 세대는 소득분위 하위계층에 속하는 주민들이 대부분으로, 대개 하루 벌어 하루 생활하는 불안정 고용상태에서 생활하는 세대가 60% 이상인데도 서울시가 이 같은 현실을 전혀 고려하지 않았다는 것이다.

지난 2007년 서울시가 뉴타운 원주민 재정착률 제고방안 연구조사에서 드러났듯이 '재개발 지역 세입자의 77.7%가 소득하위 40% 이하의 저소득층이고 공공임대주택에 거주하는 주민 중 약 90% 이상이 월 소득 200만 원 이하의 빈곤계층'이라는 것.

따라서 임대주택 주민들에게 몇 백 만원은 있는 사람들의 몇 천 만원에 상당하는 금액이고 지금도 현재 부담하는 임대료와 관리비를 제때 납부하지 못해 연체하는 세대가 50%를 넘는데 이 같은 상황을 전혀 반영하지 않았다는 점을 들고 있다.

둘째, 다른 임대주택과의 형평성에 대한 인상명분의 비 정당성이다. SH공사가 인상명분으로 내세우는 타 임대주택과의 형평성을 고려하는 것과 관련해 이들은 공공주택 공급의 또 다른 주체인 LH공사의 예를 들었다. '현재 서울시에 존재하는 LH공사의 공공임대주택 세대수는 3개 단지인데, 그 3개 단지의 현재의 임대보증금과 임대료는 SH공사의 임대주택에 비해 오히려 더 저렴하며 그 전용면적도 넓은 상황'이라는 것.

LH공사의 자료에 따르면 실제 신림1단지 17평형(주거전용 면적 38.07㎡) 50년 공공임대주택의 경우 월 임대료는 164,450원 임대보증금은 13,182,000원이었다. 이와 비해 SH공사 평균, 주거 전용면적 32㎡의 경우 월 임대료는 156,178원에서 163,987원으로 인상 임대보증금은 14,312,483원에서 15,028,107원이 되기 때문에 형평성을 내세운 공사의 주장은 설득력이 없다는 것.

셋째, 서울시 공공임대주택의 시프트형 임대주택으로의 불합리한 기조전환이다. 서울시의 계획대로 공공임대주택의 임대료가 인상이 된다면 오히려 현재의 시프트 주택보다도 평당 전세가가 높아지게 된다는 점을 들고 있다. 임대주택국민연합이 내놓은 자료에 따르면 장기전세임대 즉 시프트의 경우 평균 전세가가 3.3㎡ 기준 6,311,375원인데 반해 재개발임대주택의 경우 답십리 래미안의 경우에는 8,551,742원이 심지어 가장 저렴하다는 '가재울' 동부센트리빌의 경우에도 6,420,237원으로 시프트보다도 비싼 가격이라는 것이다.

넷째, 공공임대주택의 건설매입 단가 대비 임대보증금 인상은 불법이다. 임대주택법에 따르면 입주민의 기본임대료와 거주민 부담금은 제도적으로 명시되어 있는데 현재 50년 공공임대주택의 경우 건설원가의 최소 30% 정도의 금액을 주민부담금으로 부담하고 있고 완전 전세의 경우에도 임대주택 매입단가의 50% 정도를 부담하고 있는데 반해 SH공사의 이번 30% 인상 금액을 적용할 경우 매입단가의 70% 이상에 이르고 있어 부당하다는 것.

최근 대법원도 이 같은 점을 다시 한 번 강조하기도 했다. 지난 4월 21일 대법원 전원합의체는 선고를 통해 S(40)씨 등이 낸 '소유권이전등기'소송에서 "관련 법령은 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다"면서 "LH공사는 시세차익(분양원가-시가감정액)은 50%씩 분배하도록 한 것을 무시하고 임대주택을 분양받는 무주택 임차인들에게 돌아가야 할 몫을 부당하게 취득한 것"이라며 원고 승소 판결했었다.

'재개발임대주택 임대보증금 인상계획 즉각 철회 되어야'

'임대주택 국민연합', '기독교도시빈민선교협의회'등 시민단체와 입주민들은 지난 4월 20일 서울시청 다산플라자 앞과 29일 서울 청운동 사무소 앞에서 기자회견을 갖고 "서울시와 SH공사는 임대주택의 명분 없는 임대료 임대보증금 인상안을 즉각 철회하라"고 요구했다.

이들은 기자회견을 통해 "거주민들 중 약 50% 정도가 현재의 임대료도 부담하기 어려워 연체가 지속되고 있다"면서, "현 거주민들의 경제적 실정에 대한 정확한 조사나 배려도 없이 주민들이 부담할 수 없는 임대료와 보증금 인상분을 서울시가 멋대로 기준을 정해 강제로 인상하려는 것은 비인간적인 행위이며 전세대란을 부채질하는 공공의 책임과 직무를 철저하게 망각한 어처구니없는 처사"라고 강하게 비판했다.

임대주택 국민연합등 시민단체들은 계속해서 "서울시의 임대료 임대보증금 인상은 그 시작부터 불순하고 명백한 불법행위이다. 임대주택에 거주하는 주민들은 서울시의 근본뿌리가 되는 계층이다. 그 근본의 뿌리를 송두리째 뒤흔들고 주민들의 삶을 혼란스럽게 만드는 짓은 주민들을 완전히 무시하는 행위이기에 지금 바로 즉각 중단하여야 한다"고 강조했다.

임대주택 국민연합은 16일 전화통화에서 "서울시 SH공사의 이 같은 인상안은 현실을 전혀 고려하지 않고 일방적인 통보만으로 이끌어 가고 있어 문제"라면서, "주거불안을 가중시키고 있는 현실을 감안할 때 이번 인상안은 전면철회 되어야 한다"고 다시 한 번 강조했다.

서울시 SH공사의 인상 방침에 야당도 반대하고 나섰다. 민주당 서울시 의회 도시관리위원회 신원철 의원은 "저희는 두 가지 차원에서 이 문제에 접근하고 있다. 서민주거안정과 복지문제 차원인데 서울시 SH공사가 내세우는 국민 공공 임대 영구 임대 주택과의 형평성을 위해서라는 논리는 일견 동의하지만 현재와 같이 일방적 통보에 의한 강행은 문제라고 보고 있다. 이에 따라 임대주택국민연합등 시민단체로 구성된 협의체와 서울시 간의 입장을 조율하는데 노력을 기울이고 있다. 이 같은 방침에 따라서 지난 5월 6일 1차 협의회가 열린바 있고 협의회도 이 같은 입장을 감안해 자신들 나름의 합리적인 안을 제시하겠다고 주장해 협의회 측의 합리적 안이 나온 다음에 서울시와 입장을 조율하기로 했다"고 말했다. 

민노당 정책위원회도 16일 전화통화에서 "치솟는 전세가를 잡고 주거비 경감방안을 모색해야 할 서울시가 오히려 시장인상률을 능가하는 30.9%의 전세가 인상을 단행한 것은 묵과할 수 없다"면서, "지금이라도 주민들의 더 큰 저항에 직면하기 전에 전세가 폭등 사태를 야기한 SH공사 임대료 인상조치를 전면 철회해야 한다"고 주장했다.