준공 20년이 지났다고 건축물이 철거 대상에 들어가는 것은 아니라는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 대전시 동구 삼성동 재건축사업 정비구역에 토지를 가진 S(50)씨 등 6명이 대전시장을 상대로 낸 주택재건축사업 정비구역지정처분 취소소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 19일 밝혔다.

이에 앞서 대전광역시는 2009년 2월 주거환경정비계획에 따라 대전 동구 삼성동 일대 12만6000여㎡를 재건축사업 정비구역으로 지정하고 고시했다.

그런데 정비구역 내에 위치한 토지를 소유한 S(50)씨 등 6명은 "대전시가 철거가 불가피한 노후·불량건축물인지 여부에 대해 조사하지 않고, 단순히 준공 후 20년이 지난 건축물을 모두 노후·불량건축물로 봐 이 사건 처분을 한 것은 위법하다"며 소송을 냈다.

"노후·불량건축물 여부, 일반인 수긍할 정도의 조사 거쳐 판단해야"

1심인 대전지법 행정부(재판장 설범식 부장판사)는 2009년 12월 S씨 등 6명이 대전시장을 상대로 낸 주택재건축사업 정비구역지정처분 취소 소송에서 "대전시가 고시한 삼성동3구역 주택재건축정비사업 정비구역지정처분은 노후·불량건축물의 산정에 있어서 관계법령의 규정을 준수하지 않은 위법이 있어 취소하라"고 원고 승소 판결했다.

이에 대전시가 "구 도시정비법에 노후·불량건축물에 대한 객관적인 기준이 제시돼 있지 않으므로, 건축물의 노후·불량 여부에 대한 판단은 시의 재량에 해당하므로 이 사건 처분은 적법하다"며 항소했다. 하지만 대전고법 제1행정부(재판장 신귀섭 부장판사)는 2010년 7월 "대전시장의 처분은 재량권을 일탈하거나 남용했다"며 항소를 기각했다.

재판부는 "도시정비구역지정권자는 재량권 행사에 있어서 적어도 도시정비구역으로 지정될 예정인 지역에 있는 건축물이 노후·불량건축물인지 여부에 관하여는 일반인의 통념상 수긍할만한 정도의 별도의 조사과정을 거쳐 판단해야 한다는 최소한의 제한이 있다고 봄이 상당하다"며 "그에 관한 안전진단기준이나 조사방법이 마련돼 있지 않다해서 아무런 제한 없이 임의로 판단할 수 있는 것은 아닌데, 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 그와 관련한 조사 등을 했다고 인정하기에 부족하다"고 밝혔다.

사건은 대전시장의 상고로 대법원으로 올라갔다. 이에 사건을 맡은 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 19일 원고 승소 판결을 내려 S씨의 손을 들어주었다.   

이에 따라 이 지역 재건축사업은 재검토가 불가피해졌다. 재판부는 "도시정비법과 시행령이 '준공된 후 20년이 지난 건축물'을 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인해 철거가 불가피한 건축물의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공된 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례해 노후화하고 그에 따라 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다는 데에 있다"고 밝혔다.

이어 "'준공된 후 20년 등'과 같은 일정기간의 경과는 철거가 불가피한 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 노후·불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로 제시된 것으로 봐야 하고, 준공된 후 20년이 경과하기만 하면 곧 '노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물'에 해당하게 되는 것은 아니다"라고 판단했다.

또한 "도시정비법 제12조가 일정한 경우에 필수적으로 주택단지 내의 건축물을 대상으로 안전진단을 실시한 다음 그 결과 등을 종합적으로 검토해 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하도록 규정하고 있는 점에 비춰 보더라도, 준공된 후 20년 등의 기간이 경과했다는 것이 노후·불량건축물에 해당하는지 여부의 유일한 판단기준이 된다고 할 수 없다"고 덧붙였다.

"준공 20년 경과 기준만으로 판단하면 낭비 초래될 수 있어"

재판부는 "나아가 정비사업에는 토지 또는 건축물의 수용이나 매도청구 등과 같이 재산권의 제한에 관한 절차가 필수적으로 수반됨을 고려할 때, 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계도 충분히 고려돼야 한다"고 강조했다.

재판부는 "원심은 준공된 후 20년 등의 기간 경과 기준을 충족하더라도 현장조사 등을 통해 개개 건축물이 철거가 불가피한 건축물인지 여부에 대한 검토 등이 선행된 다음에야 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 가려볼 수가 있는데, 피고 대전광역시가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다고 봐 주택재건축사업 정비구역지정처분이 위법하다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.

전수안·신영철 대법관은 보충의견에서 "개별 건축물의 구조나 안정성, 주거환경 적합성 및 보존 상태 등에 비춰 철거가 불가피하다고 볼 수 없음에도 불구하고 준공된 후 20년 등의 기간이 경과됐다는 기준만으로 노후·불량건축물에 해당한다고 보게 되면 무분별한 정비사업의 시행으로 인한 경제적 손실과 낭비가 초래될 수 있으며, 전통 한옥 등과 같이 보존 가치가 높은 건축물의 경우에는 보다 큰 가치가 훼손될 수도 있다"고 지적했다.

이번 판결과 관련, 대법원은 "정비사업이 일정한 경우에 토지 또는 건축물의 강제적 (수용) 처분을 예정하고 있는 만큼, 그 의사에 반해 자신의 토지 또는 건축물을 수용당하거나 매도하게 되는 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계가 충분히 고려돼야 하며, 이러한 배려가 정비사업의 원활한 진행에도 도움이 된다"고 설명했다.