저당권은 금전거래에서 거의 필수적으로 이용되고 있어 부동산등기부에 단골로 등장한다. 부동산 권리 중에서 가장 발생빈도수가 높은 것이 저당권이다. 그래서 저당권을 알지 못하고서는 부동산등기부를 이해할 수 없다. 등기부를 제대로 해석하고, 부동산거래를 안전하게 하려면 저당권에 대해 잘 알아야 한다.

그럼 저당권에는 어떤 권능이나 특징이 있을까? 저당권에는 다음 여섯 가지의 독특한 점이 있다.

1. 저당권에는 우선변제 효력이 있다

저당권은 목적물로부터 다른 채권자에 앞서서 우선변제를 받는 것을 그 본질로 하는 권리다. 모든 채권은 발생원인이나 발생시기에 불구하고 전부 평등하게 다루어지는데, 이러한 사실은 앞선 채권자들에게 예기치 못한 피해를 안겨다 줄 수 있다.

그래서 앞선 채권자들을 보호하기 위한 목적으로, 이들에게 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 부여하기 위해 생겨난 것이 바로 '저당권'이다.

2. 저당권에는 경매신청권이 있다

채권자 관우가 채무자 유비 소유의 주택을 담보로 해 돈을 빌려 주고 저당권 등기를 한 후, 채무자 유비가 약속한 날짜가 지나도록 돈을 갚지 않을 경우, 채권자(저당권자) 관우는 별도의 소송절차 없이 저당권 자체에 근거해 경매를 신청할 수 있다.

따라서 부동산을 구입할 때 등기부에 저당권이 남아있는 채로 매입해서는 안 된다. 나중에 저당권자가 해당 부동산을 경매신청하면 매수자는 소유권을 잃게 되기 때문이다. 저당권이 설정된 부동산을 매입할 때는 매매계약서에 잔금지급 전까지 저당권을 말소할 것을 분명하게 명시해야 한다.

때로는 저당권이 설정된 상태로 부동산을 매입하기도 한다. 이런 경우는 부동산 가액에서 저당채권금액만큼 감액한 금액으로 계약을 하면 된다. 이때는 매수자가 해당 저당권을 인수한다는 조건이다. 즉, 매수자가 저당권을 떠안는다는 의미다.

3. 경매가 실행되면 저당권은 소멸한다

약속한 날짜에 채권을 변제받지 못한 관우가 자신의 저당권에 기해 경매를 실행하면 관우의 저당권은 소멸한다. 또한 하나의 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 가운에 어느 하나의 저당권에 의해 경매가 실행되면 나머지 저당권도 모두 소멸한다.

경매가 실행되면 등기부에 있던 모든 저당권은 소멸한다.

4. 저당권은 말소기준권리가 될 수 있다

부동산등기부에 최초로 등기된 저당권은 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 때,  그 부동산에 있던 권리 들 중 어떤 것은 낙찰자에게 인수되고 어떤 것은 소멸될지를 결정하는 말소기준권리가 된다.

최초로 등기된 저당권보다 먼저 성립된 권리는 인수되고, 최초의 저당권보다 나중 성립된 권리는 소멸하는 것이 원칙이다.

5. 저당권에는 물상대위성이 있다

저당권자는 목적물의 멸실∙훼손∙공용징수 등으로 인해 저당권 설정자(부동산소유자)가 받을 금전 기타의 물건에 대해서도 저당권을 행사할 수 있는데, 이를 물상대위성이라고 한다.

예를 들어 보자. 유비가 자신의 토지에 저당권을 설정해 주고 관우에게서 돈을 빌렸다. 그런데 그후 그 지역에 택지개발사업이 시행되면서 유비의 토지가 강제로 수용되었고 대신 유비는 토지보상금을 지급받게 되었다. 이 때 저당권자 관우는 토지소유자 유비가 받을 토지보상금에 대해 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다.

이 때 주의할 것은 저당권자 관우는 토지소유자 유비가 토지보상금을 지급받기 전에 미리 압류를 해야 한다는 것이다. 그래야만 토지보상금에 대해 관우의 저당권이 인정된다. 만일 유비가 토지보상금을 지급받은 후라면 그것은 유비의 일반재산이 되어 모든 채권자들의 공동담보가 된다.

6. 저당권에는 순위승진의 원칙이 있다

저당권에는 순위(순서)가 있다. 저당권의 순위는 등기한 순서에 따라 결정된다. 먼저 등기된 저당권이 선순위 저당권이 되고 나중에 등기된 저당권이 후순위 저당권이 된다.

예를 들어 유비의 주택에 2008년 10월 5일에 관우의 저당권이 설정되고 다시 2008년 12월 5일에 장비의 저당권이 설정되었다고 해보자. 이 경우 시간적으로 앞선 관우의 저당권이 선순위 저당권이 되고 장비의 저당권이 후순위 저당권이 된다. 실무에서는 흔히 관우의 저당권을 1번 저당권, 장비의 저당권을 2번 저당권이라고 부른다.

그런데 저당권에는 독특하게 '순위승진의 원칙'이란 것이 있다. 위 경우에서 만일 채무자 유비가 채권자 관우에게 채무를 변제해 관우의 저당권(1번 저당권)이 소멸되면 2번 저당권인 장비의 저당권이 순위가 승진해 1번 저당권이 된다.

순위가 승진해 1번 저당권이 됐다는 것은 경매에 있어 말소기준권리가 됐다는 의미이기도 하다.

▲ 전세든 날짜가 저당권보다 늦을 때는 어떻게?
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