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▲  5일 저녁 서울 명동 거리가 한산하다. 서울시는 4일 영화관과 스터디카페, 일정 규모의 마트 등 오후 9시 이후 영업금지 업종 확대를 포함한 사회적 거리두기 강화대책을 내놨다.
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상가는 임차상인이 있어야 존재 가치가 생긴다. 그래서 처음 임차상인을 모집할 때 최대한 빨리 공실을 없애기 위해 임대료에 몇 개월 면제 조건(렌트프리)을 걸면서 임차상인을 모집하기도 한다.

그런데 신규임차인이 들어오면 렌트프리 혜택은 사라진다. 신규임차인은 막대한 시설 투자 비용이 들기에 이를 회수(권리금)하려 하고, 퇴거시에는 원상복구 비용도 발생하기에 임차상인이 신규임차인을 직접 모집하는 구조가 계속 이어지기 때문이다. 기존 임차상인이 알아서 신규임차인을 구하기에 상가 주인은 별다른 노력을 하지 않아도 된다.

하지만 코로나19 사태로 신규임차인 모집이 어려워 공실이 발생하는 상황이 된다면, 임대인이 감당하던 세금과 대출이자, 생활비의 원천은 중단돼 큰 재정적 손실로 이어지게 된다.

대부분의 임대인은 임대료의 하락이 건물의 가치 하락과 이어지기에 기존 임대료를 유지한 채 신규임차인을 모집한다. 하지만 공실이 된 상가는 건물주의 성향과 장사가 될 것인지에 대한 의문으로 재임대가 어려운 것이 현실이다. 결국 임대료를 대폭 줄여서 신규임차인을 구하게 되는 경우가 생긴다.

이렇게 임차상인의 어려움은 임대인의 재산권에 손실로 이어질 수 있기에, 힘든 임차인이 영업을 계속 할 수 있게 도와주는 것은 임대인의 재산권을 보호하기 위한 조치이기도 하다. 당장 눈 앞의 현실은 임대료가 줄어 손실이 나는 것처럼 느껴지지만 장기적으로는 손실이 아니고 임대인의 재산을 지켜주는 결과로 이어진다.

그래서 나온 것이 '임대료 멈춤법'이다. 집합금지업종인 임차상인에게 임대료 절반 이상을 청구하지 못하도록 하는 상가건물 임대차보호법 개정안으로, 여권에서 발의됐다. 이를 두고 일각에서는 사유재산권 침해라고 비난한다.

'임대료 멈춤법'이 재산권 침해이면, 임차상인들은 행정명령으로 이미 재산권 침해를 받았고 이를 넘어서 생존권까지 위협받고 있는 상황이다.

'임대료 감면법'이 아니고 '임대료 멈춤법'이기에, 재산권 침해가 아닌 한시적으로 고통을 나누자는 취지다. 황금알을 낳는 거위의 배를 자르는 소탐대실의 우(愚)를 범해서는 안 될 것이다.

임대료 분담은 어떻게 이뤄져야 하는가

코로나19의 행정집합명령은 표면적으로는 임차상인에게 일어나지만 실질적으로는 상가에 내려진 조치이다. 상가의 주체는 임대인이다. 

임차상인의 수입은 임대인, 그리고 임대인에게 대출이 있을 경우 금융기관까지 분배되는 구조이다. 즉, 수입 분배의 원천은 임차상인으로부터 시작되기에 임차상인이 없다면 이후의 연결고리는 중단된다. 

예컨대, 100의 임대료를 50으로 감면시 나머지 50에 대해서는 임대인과 금융기관이 각 25씩 나눈다고 하자. 상가 매입을 위한 대출이 없는 임대인의 경우 임대인과 임차상인이 각 50씩 분배한다.

물론 금융기관의 역할을 정부가 할 수도 있지만 각 상가마다 임대료가 다르며, 행정명령에서 제외되는 상가도 있는 등 다양한 변수가 있기에, 이를 정부에서 모두 검증하는 과정은 시간과 인력 등을 고려할 때 한계가 있다.

개별 상가의 임대료는 세금계산서를 발급하기에 임대인이 감면 전과 감면 후의 세금계산서와 임차상인의 사업자등록증을 은행에 제출하면 감면 여부가 확인되고, 금융기관은 제출된 서류를 근거로 임대인의 대출금액은 전산으로 바로 확인해 25만큼 이자를 공제해 주면 된다.

정부는 금융기관이 부담한 25에 대한 세재 혜택 등 다양한 정책적 지원을 해주면 된다. 금융기관 입장에서도 수많은 대출(사업자 대출, 신용대출, 아파트 담보대출 등) 중에 전체 상가가 아닌 행정명령이 이루어진 상가만 지원하기에, 전체 대출금액을 고려하면 은행이 운영에 큰 타격을 받을 정도는 아니다. 또한 과거부터 금융기관이나 공공기관 등이 어려울 때 공적자금을 지원한 사례가 있기에 금융기관을 임대료 분담의 당사자로 합류시키는 것은 충분한 명분이 있다.

현재 정부가 하는 재난지원 방식은 업종별로 100만 원, 200만 원으로 정해져 지급됐는데, 이는 자기 건물에서 자영업을 하는 임대인에게는 불로소득이 될 수 있고 오백만 원, 천만 원의 임대료를 내는 임차상인에게는 큰 도움이 되지 못한다.

임대료는 매월 발생하는데 재난지원금은 국가 재원의 한계상 일회성 지급이었고 각 상가의 상황이 모두 다른 부분을 적용하기도 어렵기에, 상가의 이해관계자인 임차상인, 임대인, 금융기관에 분담을 맡기는 코디네이터 역할을 하며 부족한 부분을 보완하는 방식이 좋을 것이다. 이는 '내가 낸 세금을 자영업자에게만 지급하냐'는 일각의 불만도 해소시킬 수 있다.

임차상인 생존을 위한 길
 

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▲  17일 오후 서울 명동지하상가에 임대료 인하 호소문이 붙어 있다.
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또한 서울시가 조사한 '다중이용시설 집단감염 발생현황(8월 12일~11월 20일)'을 보면 종교시설(36%), 직장(22%), 요양시설과 병원(14%), 식당과 카페(6%) 순이다. 감염률이 높은 시설보다는 감염률이 낮은 시설에 과도한 제재가 이루어짐을 알 수 있다. 최근의 상황을 고려할 때 임차상인의 영업정지 및 영업제한보다는 사회적 거리두기로 기준을 조정하는 것이 좋다.

예컨대, 테이블이 10개인 매장은 2단계일 때 5개 허용, 3단계일 때 3개 허용 등과 같은 방식이 될 수 있다. 코로나19 사태가 장기화 될 것을 고려하면 임차상인이 최소한의 영업을 할 수 있게 숨통은 터주어야 한다. ㎡ 단위 방식의 거리두기는 현장에서 활용되기 어려운 부분이 있다.

출퇴근 시간대의 대중교통 밀집은 코로나19 확산의 주범이 될 수도 있다. 사업자 등록증의 끝자리 번호를 기준으로 출근시간대를 오전 8시 30분, 9시, 9시 30분, 10시 같이 분배해 출근시간대의 밀집을 분산시키면 점심시간대의 밀집과 퇴근시간의 밀집도 분산시키게 된다. 이는 비용이 들지 않고도 방역에 큰 효과를 얻을 수 있다.
     
대한민국은 지금 전쟁 중이다. 총기류를 나누어 주는데 난 병사가 아니라 받지 못하겠다고 하면 전쟁은 길어지고 그 피해는 본인에게 올 수 있다.

주택임대차 관계에서 퇴거 시 임차인은 '불편'이 생긴다면, 상가임대차 관계에서 임차상인은 '불행'으로 이어진다. 이는 상가 종사자들의 실직 문제와 막대한 시설투자금까지 잃기 때문이다.

손님을 받기 위해 문을 여는데 찾아온 손님을 쫒아 내야만 하는 비통함은 코로나19의 임차상인을 백수보다 못한 처지로 만들고 있기에, '임대료 멈춤법'의 조속한 국회 통과 또는 행정명령처럼 대통령의 긴급명령권 발동으로 이어져야 한다.

대한민국의 자영업 임차상인들이 위태롭다. 심지어 유서를 써 놓은 임차상인까지 있다. 분노한 민심이 표면화되는 일은 없어야 한다.