▲ 박근혜 대통령이 지난 2015년 인천 남구 도화도시개발사업지구 첫 기업형 임대주택(뉴스테이) 'e편한세상 도화' 착공식에서 참석자들과 축하행사 버튼을 누르고 있다. 뉴스테이 정책은 문재인 정부에서 공공지원민간임대주택으로 개편돼 이어지고 있다. ⓒ 연합뉴스
수도권 아파트값 상승세가 이어지면서 공공지원민간임대주택(옛 뉴스테이) 사업자인 주택도시보증공사와 민간 건설사들도 막대한 추가 이익이 예상된다. 수도권 집값 급등이 이어진다면, 임대기간이 끝난 뒤 더 높은 값에 아파트를 팔 수 있기 때문이다.
아파트 임대업자에게 공공이 지원하는 공공지원민간임대
공공지원민간임대주택은 아파트 임대 사업을 하는 민간업자를 정부가 지원하는 사업이다. 정부는 민간업자에게 기금지원, 택지 공급 등 인센티브를 주는 대신 의무임대기간, 임대료 상승률 제한 등의 의무를 부여한다. 박근혜 정부 시절 '뉴스테이'로 시작한 이 정책은 문재인 정부에서 '공공지원민간임대주택'으로 개편돼 현재까지도 이어지고 있다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2015~2018년(기금출자승인연도 기준) 사이 설립된 공공지원민간임대 리츠(부동산투자펀드)는 총 57개다. 공공과 민간 자본이 함께 투자한 리츠다.
주택도시보증공사(HUG)가 출자한 공공 기금은 우선주가 되고, 민간건설사와 은행들이 출자한 돈은 보통주가 된다. 민간보통주에는 현대건설, 대림산업, 대우건설, SK건설, 롯데건설 등 이름 난 건설사들이 대거 참여했다.
평균 수익률 7%대, 수익률 10% 넘는 곳도 수두룩
가장 참여도가 높은 업체는 대림산업과 롯데건설, 계룡건설산업으로 각각 5개 리츠에 참여하고 있다. 현대건설과 대우건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링, 한화건설, SK건설, 서희건설 등이 각각 2개 리츠, GS건설과 호반건설은 1개 리츠에 투자했다.
수익이 발생하면, 우선주가 정해진 수익률에 따라 돈을 가져간다. 나머지 몫은 모두 보통주가 갖게 된다. 공공의 몫인 우선주 수익률은 연 3~5% 수준이다. 현재 기준금리(1.25%)의 두배 이상이다.
그런데 민간 보통주의 수익률은 더 높게 책정돼 있다. <오마이뉴스>가 57개 리츠에 참여하는 민간 보통주들의 수익률을 계산해보니 평균 수익률은 7.67%로 나타났다. 우선주 수익률보다 평균 2%포인트 이상 높다.
▲ 김현미 국토교통부 장관이 지난 2017년 8월 인천시 연수구 G타워 내 인천경제자유구역청을 방문하기 전 인천시 남구 미추8구역 뉴스테이 사업 재검토를 촉구하는 시민단체 회원의 호소를 듣고 있다 ⓒ 연합뉴스
공공지원민간임대 참여 건설사는 "가장 잘한 정책"
리츠별로 보면 보통주 수익률이 10%를 넘는 리츠는 15곳이었다. 대림산업이 시공하는 케이원청천2뉴스테이(인천청천2)의 경우, 대림산업 등 민간사업자의 보통주 수익률은 무려 25.69%다. 대부업계가 받을 수 있는 최고 금리(24%)보다도 수익률이 높다.
이밖에 한화건설의 대한제5호리츠(인천서창)의 수익률은 14.9%, 대림산업의 위례뉴스테이는 14%, 금강백조주택의 예미지뉴스테이(김포한강Ab-04)은 12.7% 등으로 고수익을 거둘 것으로 예상됐다.
서울이 사업장인 리츠의 수익률도 높았다. 엘티케이비금천제5호(롯데건설)와 용산대한뉴스테이(호반건설), 서울리츠제4호(현대엔지니어링), 하나스테이 제1호(반도건설), 해피투게더스테이제1호(KCC건설)의 경우, 보통주 수익률은 7.5~10.2% 수준이었다.
이러다보니 사업에 참여한 건설사들은 공공지원민간임대주택 정책을 호평하고 있다. 사업에 참여한 한 대형건설사 관계자는 "박근혜 정부 시절에 가장 잘했던 정책이 뉴스테이(공공지원민간임대주택) 정책"이라고 치켜세웠다.
수도권 집값 상승, 건설사들 수익 더 얻는다
최근 서울 등 수도권 집값 상승에 따라 건설사들이 거둘 수익은 더 높아질 것으로 예상된다. 위에 언급된 리츠 수익률은 8년 의무임대기간이 끝난 뒤 해당 아파트를 매각하는 것을 가정해 책정했다. 즉 임대수익과 매각수익을 합쳐 수익률을 예상한 것이다.
이때 매각 금액은 주변 아파트 실거래가격과 비슷한 수준(시세 감정평가)에 책정된다. 주택도시보증공사는 아파트값이 매년 1.1~1.5% 상승한다고 가정했다. 수도권은 매년 1.5%, 지방광역시는 매년 1.3%, 나머지 지역은 1.1%씩 상승한다는 조건이었다.
아파트 가격 상승세가 이보다 더 크면, 매각 수익도 그만큼 더 높아진다. 지금까지 가격 추이를 보면, 공공지원민간임대주택 사업에 참여한 민간사업자들에게 추가 수익이 돌아갈 것이 확실시된다.
2015년부터 2018년까지 서울 등 수도권지역에서는 주택 가격 상승세가 이어져왔다. 한국감정원 통계에 따르면, 수도권 지역 주택 매매가 상승률은 2015년 4.4%, 2016년 1.3%, 2017년 2.4%, 2018년 3.31%였다. 2015~2018년 수도권 지역의 주택 가격 평균 상승률은 2.85%였다. 서울 지역만 따로 추릴 경우 2015~2018년 평균 상승률은 4.10%였다.
▲ 지난 2017년 3월 주거관련 시민단체 '집걱정 없는 세상'이 광화문 광장에서 5대 정책 요구안을 발표하고 있다. 이들은 기업형 임대주택(뉴스테이) 폐지, 주거급여 개혁, 임대료 상한제 도입, 분양가 상한제 확대, 대출규제 강화 등의 정책을 요구했다 ⓒ 연합뉴스
분양가 제한 등 이윤 독식 막을 장치 없어
이는 주택도시보증공사가 리츠 수익률을 계산할 때 가정한 주택가격상승률(연 1.5%)보다 1.35~2.60%포인트 더 높은 수치다. 지금 같은 주택가격 상승세가 이어진다면, 주택도시보증공사와 참여 건설사 모두가 추가 이익을 얻는다.
공공지원민간임대주택의 의무임대기간 8년이 지나면, 주변 아파트 실거래가격과 비슷한 가격에 팔 수 있기 때문이다. 이 경우 공공(우선주)보다는 민간(보통주)이 더 큰 이득이다. 추가 이윤이 발생하면, 이윤의 70%를 민간이 독점한다. 주택도시보증공사는 "주택가격 상승률 가정치를 초과한 처분이익(매각 수익)의 30%를 기금(공공기금)에 배당하고, 70%를 민간 출자자에게 배당한다"고 설명했다.
현재로서는 의무임대기간(8년)이 끝난 뒤 아파트 매각을 막거나 매각 금액을 제한할 규정도 없다. 아파트 분양가격(매각)이나 분양전환 여부 등은 민간 사업자 판단에 달려 있다. 추후 10년 임대 분양전환주택처럼 '고분양가 논란'이 불거질 가능성도 크다.
결국 공공지원민간임대주택 사업은 공공의 지원 아래 민간 건설사들만 공공연히 배불리는 사업이 돼버렸다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "공공이 사업을 지원하는 만큼 최소한의 공공성을 확보해야 하는데, 지금 공공지원민간임대주택은 공공성 확보 장치가 매우 미약하다"면서 "사업 수익이 발생하면, 사업자가 아니라 임차인, 사회 취약 계층에게 배분할 수 있는 방안을 더 모색해야 할 것"이라고 강조했다.
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