경기 일산신도시뿐만 아니라 화정지구와 능곡지구에서도 재건축을 추진할 때 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례가 주어진다. 또한 재건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화된다. 리모델링을 추진할 경우 기존 세대수보다 15%까지 제한했던 세대수 증가분을 15% 이상으로 높여주는 특례도 주어진다.
정부는 7일 이 같은 내용을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 안의 주요 뼈대를 공개하고 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다. 이 특별법은 '1기신도시 특별법' 구상이 형평성 논란에 휩싸이자 정부가 특별법의 대상을 넓혀 새롭게 이름을 붙인 것으로 풀이된다.
정부는 특별법의 적용 대상인 '노후계획도시'를 '택지조성사업 완료 이후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지'로 규정했다. 재건축이 가능한 노후도인 30년보다 짧은 20년을 특별법의 기준으로 삼아 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획 수립이 가능하도록 했다.
정부는 이 기준을 대입해 기존 5개 1기신도시뿐만 아니라 서울 목동, 광주 상무, 부산 해운대 등 전국 49개 지구가 특별법의 적용을 받는다고 밝혔다. 고양시의 경우 49개 지구 중에 1995년에 조성된 일산신도시(1574만㎡)와 화정지구(203만㎡), 1997년에 조성된 능곡지구(126만㎡) 등 3곳이 포함된다.
정부 기준 '노후계획도시'에 포함되는 전국 49개 도시
노후계획도시 중 일부가 '노후계획도시 정비 기본계획'에서 정하는 특별정비구역이 된다. 특별정비구역은 실제로 재건축과 리모델링을 추진할 수 있도록 지정되는 지구 혹은 단지다. 노후계획도시 정비 기본계획은 정부가 수립하는 '노후계획도시 정비 기본방침'을 토대로 지자체가 10년 주기로 수립한다.
고양시는 일산·화정·능곡 등 3개 노후계획도시에 대한 2024년부터 2033년까지의 정비 기본계획을 내년 말까지 수립한다는 계획이다. 올해 고양시 본예산에 통과돼 용역비 16억 원의 예산으로 수립하는 '고양 도시 및 주거환경정비기본계획'이 바로 '노후계획도시 정비 기본계획'으로 볼 수 있다.
노후계획도시 정비 기본계획은 ▲특별정비구역 지정 계획 ▲기반시설 확충계획 ▲특례적용 세부 계획 등이 담겨진다. 고양시 도시정비TF팀은 "현재 용역 입찰을 준비하고 있는데 아마 3월말이나 4월초 정도 용역이 시작돼 약 19개월간 진행할 예정이다"고 전했다.
특별정비구역으로 지정되면 해당 지구 혹은 단지는 '파격적'인 특례가 주어진다. 우선 기존 법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용받을 수 있게 된다. 특히 안전진단 면제까지 적용받을 수 있는데, 단서 조항이 붙어 있다. 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 공공성이 확보되는 한에서 안전진단 면제가 가능하다. 안전진단 규제완화 세부안은 향후 시행령에서 정해진다.
또한 용적률 규제 역시 종상향 수준으로 완화된다. 일산신도시 경우 2종과 3종 일반주거지역이 혼재해 있는 곳이 대부분이며 평균 용적률은 169%다. 작년 2월 개정된 고양시 도시계획 조례에 따르면 제2종 일반주거지역은 250%, 제3종 일반주거지역은 300%, 준주거 400%까지 상향할 수 있다.
이번 특별법으로 또다시 종상향 수준으로 규제가 완화된다면 현행 최대 250%(2종 주거)인 용적률이 300%(3종 주거) 수준까지 완화되고, 최대 300%(3종 주거)인 용적률이 준주거지역(최대 400%) 수준까지 완화될 수 있다. 또한 역세권 등 일부 지역은 최대 500%의 용적률을 적용할 수 있다.
리모델링 역시 세대수를 기존 '15% 이내' 증가시킬 수 있던 것을 '15% 이상'으로 늘릴 수 있도록 했다. 일각에서는 '20% 내외'라는 전망도 나온다. 이는 세대수 추가 확보 효과를 통해 리모델링 사업성을 확보하겠다는 의도다.
하지만 노후계획도시에 특례를 적용한다는 이번 정부 발표에 대한 우려도 나온다. 심지어는 내년 총선용 '민심 달래기 카드' 아니냐는 지적마저 나온다.
우선 계획도시인 일산신도시는 이미 기존 인구수를 기준으로 만들어진 상하수도, 도로 등 기반시설을 늘어난 용적률에 따라 확충해야 한다. 더구나 일산신도시뿐만 아니라 화정지구와 능곡지구까지 재정비 대상이 됨으로써 동시다발적인 개발이 이뤄질 경우 기반시설 확충에 소요될 시 재정은 천문학적으로 늘어나게 된다. 또한 이주하는 인구가 대규모이기 때문에 인근 지역의 임대차 시장을 불안하게 할 수 있다는 문제점도 있다.
지역의 한 업계 전문가는 "현재 집값이 하락하고 있고 미분양 아파트가 급증하고 있는 상황이다. 이 상황에서 교통망 등 기반시설은 그대로인데 용적률을 잔뜩 높여 재건축 붐을 부추긴다면 주거 환경 개선은 기대하기 어렵다"고 말했다.