한국 사회에서 부동산은 언제나 이슈의 중심에 서 있다. 특히 최근 아파트값이 폭등하면서 서민들의 허탈감은 커지고 있다. 문재인 정부 들어 20차례가 넘는 부동산 대책을 내놓지만, 시장은 전혀 반응이 없다. 과연 미친 집값의 끝은 어딜까?

지난 5일 KBS 1TV <시사기획 창>에서는 '미친 시장의 끝' 편이 방송되었다. 임대차 3법 개정 이후 계약 갱신 청구권 이야기로 시작한 이날 방송에서는 무주택 서민이 겪고 있는 현실과 2022년 부동산에 대한 전망을 담았다. 취재 이야기가 듣고 싶어, 지난 7일 '미친 시장의 끝' 편을 취재한 서재희 기자와 전화 연결했다. 다음은 서 기자와 나눈 일문일답을 정리한 것이다.

주택담보대출 규제 강화했는데도 대출 늘어난 이유
   
- 지난 5일 방송된 KBS 1TV <시사기획 창> '미친 시장의 끝' 편을 취재하셨잖아요. 방송 끝났는데 소회가 어떠신가요?
"이번 편은 특히 굉장히 많은 분이 보셨더라고요. 어느 정도 예상은 했지만, 특히 수도권 시청자분들이 굉장히 많이 보신 것으로 나타났더라고요. 나름대로는 보람도 있지만, 부동산이라는 게 정답이 없어서 어떻게 만들어도 시청자들을 다 만족시키기는 어려울 거라고 예상을 하고 만들었거든요. 예상대로 여러 가지 반응이 나와서 잘 지켜보고 있습니다."

- 부동산 문제잖아요. 어떻게 취재하게 됐어요?
"올해 들어서 경제 현상 중에서 가장 중심이 되는 게 자산 격차잖아요. 제가 올 초에는 주식 열풍을 다뤘었고 비트코인 다뤘었고 그다음에 꼭 다뤄야 될 중요한 자산이 당연히 부동산이잖아요. 그래서 부동산 문제를 다뤄야겠다고 생각을 했어요, 연말이 되면 항상 내년 부동산은 어떻게 될 것인가에 대한 궁금증이 누구나 다 생기잖아요. 그래서 그 시점에 맞춰 한 몇 달 전부터 준비하게 됐습니다."

- 원래 부동산 문제에 관심이 있었나요?
"주택을 가지고 있는 사람이건 아니건 간에 부동산 문제가 인생의 큰 문제 중에 하나잖아요. 그래서 인생 내내 관심이 있는 분야죠."

- 그럼 취재하기 전과 후 생각이 달라진 부분이 있을까요?
"취재 후 기존에 가지고 있던 생각이 완전히 바뀐 거는 없는 것 같고요. 심증적으로 '이런 부분이 잘못되지 않았나'라고 생각했던 부분을 직접적으로 확인하게 된 변화는 있었던 것 같습니다."

- 이런 부분이 잘못되지 않았냐는 부분이 뭔가요?
"예를 들어서 실제 정책의 결과가 의도와는 다르게 나타나는 부분들이 있잖아요. 다르게 나타날 수 있는 상황까지 정확하게 예측하기는 쉽지 않지만 그래도 어느 정도 부작용이 어떤 식으로 나타날지에 대해서 합리적으로 좀 추론을 해본 뒤에 정책을 도입하고 좀 더 디테일하게 설계를 했어야 되는데 그런 부분이 상당히 부족하지 않았나란 생각이 들더라고요.

구체적으로 설명해 드리면 지금 가계 대출 규제는 상당히 늘었죠. 최근 들어 3분기 가계 대출 증가 폭이 전 분기보다 다소 둔화된 수치로 나타났는데, 가계 대출 가운데서도 주택과 관련된 주택담보대출 부분을 보면 지난 분기보다도 오히려 크게 늘어난 거로 나타났어요. 즉 2016년 이후에 4년 9개월 만에 20조 8천억 원이 늘어났다고 집계가 됐거든요. 그러면 이해가 안 되는 거죠. 주택담보대출에 대해서 규제를 문재인 정부가 많이 강화했지만 그럼에도 불구하고 늘어난 이유가 뭔가라는 의문이 생길 수밖에 없죠.

그 내용을 자세히 들여다보면 예를 들어서 주택담보대출을 규제하더라도 이게 지역에 따라서 다르게 적용이 되잖아요. 그게 일종의 풍선 효과를 일으켜서 투기과열지구가 아닌 다른 지역에 또 대출받아서 집을 사는 식으로 나타나다 보니까 전체적으로는 대출 억제의 효과가 제대로 발휘되지 않은 측면이 있다는 거죠. 그래서 규제할 때 그로 인한 풍선 효과 등 반대 측면 작용들에 대해서 더 디테일하게 예측하고 설계를 했어야 되지 않은가라고 생각하고 있습니다."

- 김정은(가명) 씨의 경우 전세 갱신청구권이 있는데 사용 못 한다고 했잖아요. 왜 그럴까요?
"정말 다양한 케이스들이 있는데 이분도 그런 케이스들 중의 하나인 것 같고요. 국토부가 지난달까지 5개월 동안 전국에서 임대차 거래 신고된 내역 분석해서 발표를 했죠. 전체 중에서 한 10가구 중 2가구 정도가 이 계약 갱신 청구권 사용해서 실질적으로 상승률 제한의 효과를 본 계약이었던 것으로 나타난 것 같아요. 그러면 나머지는 어떻게 된 것이냐고 보면 김정은씨의 케이스가 주인이 실거주하겠다고 하면서 사용하지 못하게 된 경우예요.

그런데 그 주인이 실제로 실거주를 하고 있는지 아니면 집을 비워두고 있는지 아니면 법을 어기고 새로운 세입자를 들였는지는 기존 세입자가 확인할 수 있는 방법이 사실상 거의 없어요. 그래서 이런 식으로 쫓겨난 세입자가 상당수 있는 것이고 그리고 또 어떤 경우가 있냐면 갱신청구권 사용해서 갱신 계약 했지만, 계약서상에는 5% 이하로 올린 것으로 해놓고 비공식적으로 상향된 금액을 받는 경우들도 있어요."

- 그럼 법의 취지와 안 맞는 거잖아요?
"그게 법에서 '실거주할 경우에는 갱신 청구권을 인정하지 않는다. 집주인이 실거주한다고 할 경우에는 어쩔 수 없다'라고 해놨고 예를 들어서 집주인 본인이 안 들어오고 친정엄마가 들어올 예정이라고 해도 세입자는 나갈 수밖에 없어요. 그렇게 여러 가지 편법적인 수단들이 생길 수 있도록 법이 어느 정도 허점이 있었기 때문에 이런 일이 발생을 한 거죠. 결과적으로 봤을 때는 지금 20%라는 수치는 굉장히 법의 취지와는 다르게 좀 낮은 게 아닌가라고 생각을 합니다."

"부동산 시장, 대외 충격이 가장 큰 변수"
 
- 부동산 정책이 자주 달라지는 게 시장에도 안 좋은 영향을 주나 봅니다.
"저는 자주 달라진 게 안 좋은 영향이라고 생각하지 않아요. 오히려 시장 상황이 바뀔 때 그거에 맞춰서 시의적절하게 효과적인 정책을 도입하면 그건 굉장히 발 빠른 대응일 수 있고 효과를 발휘할 수도 있겠죠. 다만 일관성이라든지 아니면 그로 인한 부작용을 어느 정도 예상하고 사전에 차단할 수 있는 그런 효과적인 정책인지에 대한 판단 그런 것들이 부족하지 않았나 생각을 하고요.

앞서 말씀드렸던 가계대출 증가 부분에서도 보면 대출 규제를 여러 방면으로 시행했음에도 불구하고 주택담보대출 같은 실질적으로 집을 사는 데 쓰는 대출이 많이 늘어난 것을 보면 대출 규제 효과가 상당히 부족했던 것이라고 판단할 수밖에 없는 거죠. 그래서 자주 달라졌다는 게 문제라기보다는 적절한 정책을 하지 못한 거죠."

- 인천의 오피스텔 모델하우스 가셨을 때 브로커가 접근했잖아요. 그때 어떠셨어요?
"저는 진짜 깜짝 놀랐죠. 일단 첫 번째로 제가 기자인 거를 눈치채지 못하고 그렇게 다가왔다는 게 놀라웠고 두 번째로는 브로커가 빨리 지금 표를 팔고 나가야겠다는 생각이 절박했기 때문에 그 대상을 물색하다가 저를 찾은 거겠죠. 내가 어리숙해 보이나란 생각을 하기도 했고요(웃음). 그 표가 그 사람의 말로는 800만 원에서 1000만 원에 팔리지만 저한테 500만 원에 사라고 한 거였는데 놀라웠습니다. 보니까 아르바이트로 줄을 세우고 나중에 와서 줄 서시는 분들이 있더라고요"

- 그럼 줄 서 있는 사람 중엔 동원된 사람도 있다는 건가요?
"동원된 사람들이 분명히 있는 것 같고요. 제가 가서 '당신 동원됐죠'라고 물어보지 못해도 거기에 계신 분 중에서 상당수는 본인이 그 오피스텔을 사려는 게 아니고 줄만 서 있는 사람들 또는 이제 그렇게 줄 서서 일단 분양받은 다음에 팔려고 하는 사람들 여러 가지 종류의 실수요자가 아닌 사람들이 있는 것으로 파악을 했습니다."

- 분양 대기자들 기다리는 데 분위기는 어때요?
"사실 프로그램은 에피소드 형식으로 담았기 때문에 황당함을 더 자아내는 장면이었지만 실질적으로 현장 분위기는 좀 험악하달까요. 살벌하다고 표현하면 맞을 것 같아요. 왜냐하면 이분들이 20시간 넘게 그걸 분양받자고 서 있는 사람들이기 때문에 투기 수요자든 실수요자든 어쨌든 굉장히 예민하고 날카로워진 상황이었거든요. 그래서 누군가는 못 보던 사람이 자기 앞에 줄을 섰다면 싸움 나고 '너는 내 앞에 없었는데 어디서 나타났어?' 이러면서 싸우고 누가 말 붙이면 되게 짜증내고 그런 분위기죠. 그게 돈이 걸려 있는 문제잖아요."

- 내년엔 집값이 하락할 거라는 전망도 있지만 반대의 전망도 있는 것 같은데 기자님이 취재해 보니 어떨 것 같아요?
"정말 신도 모르는 영역인 것 같습니다. 이게 전반적인 추세가 어떻게 될 것이라는 건 전문가들이 자기의 이론적인 배경이나 여러 가지 데이터를 분석해서 어떨 것 같다고 각자의 근거에 기반해서 얘기하는데 저는 어떨 거라고 말씀드리기는 굉장히 어려운 것 같아요. 하지만 내년에 어떤 특별한 변수가 생기지 않는 한 최근 몇 년처럼 크게 폭등하는 상황은 아마 거의 없을 것 같고요. 근데 폭락할 것이냐고 본다면 그건 대외 변수 등에 따라서도 달라질 것 같은데 전문가들의 대체적인 견해는 1년 안에 내년 안에 폭락은 드문 전망인 것 같아요. 그래서 하향 안정화가 되더라도 그게 상승 폭이 둔화되는 건지 아예 하락인 건지도 좀 애매하고요."

- 대외 경제 여건이 부동산에 얼마나 영향을 줄까요?
"우리는 대외경제 여건이 실생활에서 딱 체감이 안 되기 때문에 멀다고 느낄 수 있는데 사실 역사적으로 보면 대외 충격이 가장 큰 변수죠. 그래서 지금도 미국이 금리를 얼마나 빨리 올릴 것인지가 우리 주택 시장의 가장 큰 변수 중 하나인 거잖아요. 지금 미국이 물가 상승률이 30년 만에 최대 폭이라고 하고 근데 미국이 그렇게 물가가 크게 오르고 있음에도 불구하고 금리를 빨리 올리지 않는 것은 지금 코로나라는 악재 때문에 경기가 가뜩이나 둔화될 상황이 보이고 있는데 금리까지 올림으로 인해서 전체적으로 갑자기 급랭하면 안 되기 때문에 미국에서도 조심스럽게 금리 인상의 시점이나 인상 폭 같은 거를 조율하고 있는 상황이잖아요.

그래서 그게 우리 국내 경기와 국내 경제에는 어떻게 영향을 미칠 것인지 예측하기는 어렵지만, 굉장히 크게 영향을 미칠 것임에는 틀림이 없습니다. 미국의 경제가 둔화되면 국내 기업들의 수출 상황이 안 좋아질 거기 때문에 경기가 전반적으로 안 좋아지고 그럼 기업이 안 좋아지면 당연히 가계 경제에도 영향을 미치고 이런 연쇄적인 효과가 나타나는 것이어서 대외 요인은 분명히 큰 영향을 미칠 것이고 그게 얼마나 즉각적으로 영향을 미칠지는 모르겠지만 매우 중요한 변수임에는 틀림이 없습니다."

- 취재하며 느낀 점 있을까요?
"취재하면서 느낀 건 결국 어떤 정보가 있다고 그 정보에 바탕해 합리적인 결론을 누구나 내는 것이 아니고 그 당시에는 합리적인 결론 같지만, 나중에 보면 그게 큰 낭패로 돌아오는 것도 있죠. 예를 들어서 김정은씨가 1억 빚을 내지 않아서 집을 안 삼으로써 지금의 상황이 초래된 상황처럼 이게 부동산을 놓고 내리는 결정은 굉장히 어려운 문제이기는 하지만 민첩하게 여러 가지 경제 상황과 관련된 정보들을 좀 더 파악해야 될 필요가 있다는 거죠. 그리고 저를 비롯한 기자들이 그런 정보들을 발 빠르고 정확하게 그리고 한쪽으로의 치우침 없이 잘 전달을 해야 되겠다는 생각을 했습니다."

- 취재할 때 어려운 점은 뭐였어요?
"모든 프로그램이 어느 정도는 결론을 예상하면서 취재를 해가잖아요. 물론 취재해가면서 새롭게 어떤 것이 발견되거나 하면 결론이 갑자기 바뀌기도 하고 하지만 대개는 취재 계획 세워서 취재할 때 '이런 식으로 전개를 하면 되겠구나'라고 생각을 하면서 하는데 부동산 상황은 매우 급변하고 있고 지금도 내일 어떤 일이 벌어질지는 알 수 없잖아요. 그래서 전체적인 방향을 어느 쪽으로 가져가야 할 것인지를 예측해가면서 할 수가 없었기 때문에 그게 어려운 점이었습니다."

- 취재했는데 방송에 못 담은 부분 있을까요?
"취재했는데 방송에 못 나간 부분은 전체 맥락상 크게 반영이 되기 어려워서 안 담기는 했어요. 대출 규제와 관련해서도 대출 규제를 일괄적으로 하고 있는데 생애 첫 구입자에 대해서는 대폭 완화해준다든지 투기 수요가 아닌 실수요자에 대해서는 집을 좀 더 수월하게 살 수 있게끔 대출 규제를 좀 완화시킬 필요가 있다고 하는 의견이 많이 있었어요.

실제로 본인이 공공주택에 당첨되었는데 시가에 비해서 굉장히 낮은 가격에 분양받았음에도 불구하고 그 돈마저도 구하기가 어려워서 부모님들한테 도움을 받아야 되고 이런 상황들에 대해서 어려움을 토로하시는 분들이 계셨어요. 근데 사실 지금 제 다큐에서 분양에 당첨됐는데 대출받기 어렵다는 어려움까지 집어넣기에는 너무 맞지 않아서 빼긴 했지만, 그것도 사실은 실질적으로 부딪히는 문제들이잖아요. 그런 부분들은 담지 못했지만, 굉장히 중요한 부분인 것 같습니다."