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▲  용인시정연구원 김진열 책임연구원이 발표한 용인의 공동주택 시장동향에 대한 분석 자료에 따르면, 최근 용인시 아파트 가격이 지속적인 상승세를 보이고 있는 가운데 용인시 주택 정책의 질적 개선이 필요하다.
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최근 경기도 용인시 아파트 가격이 지속적인 상승세를 보이는 가운데 용인시 주택 정책의 질적 개선이 필요하다는 보고서가 나와 눈길이다. 용인시정연구원 김진열 책임연구원이 최근 발표한 용인의 공동주택 시장동향에 대한 분석 자료를 발표했다.

2015년부터 2020년까지 용인시 아파트(공동주택) 매매 전세 등 실거래가 등록자료 22만 4100여 건을 전수조사한 결과, 매매는 기흥구와 수지구가 유사한 형태를 보였다. 수지구가 전반적으로 변동이 심했으며, 처인구는 거래 건수의 변화가 상대적으로 크지 않았지만 최근 급격한 증가를 한 것으로 나타났다.

전세 및 월세 거래 건수는 기흥구에서 전·월세 증감이 유사했으며, 수지구는 전세와 달리 월세는 거의 움직임이 없는 것으로 나타났다. 처인구는 큰 증가세를 보였다고 보고서에서 밝혔다.

매매거래 가액은 과거 5년 연평균 기흥구는 5%, 수지구와 처인구는 각 8% 증가했다. 평균 거래 면적은 기흥구와 수지구가 94~98㎡(28~29평)이었고, 처인구는 77.1㎡(23평)로 확인됐다. 2015~2017년에는 가격변동이 크지 않았으나, 수지는 2018~2019년 11.7%, 2019~2020년 19.7%로 큰 폭으로 상승했다.

기흥구 평균 매매가는 수지구 대비 2015년과 2020년 77.2~77.3%로 거의 동일했으며, 처인구도 42.65~43%로 변동세가 거의 없었다.

3개구 모두 최근 용인시 거주자의 아파트 매입자의 현 거주지는 유사했으며, 상대적으로 용인시 거주자의 용인시 아파트 매입 비율은 14%나 하락한 반면, 경기도 내 타시군 거주자의 용인 아파트 매입자 비율은 10% 정도 상승하는 큰 변화를 보였다.

서울지역 거주자의 용인 아파트 매입 비중은 기흥구와 수지구는 큰 변화가 없었으나 처인구의 경우 다소 상승했다. 남사지구, 역북지구의 신규 아파트 분양에 따른 효과로 판단된다.
 

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▲  서울지역 거주자의 용인 아파트 매입비중은 기흥구와 수지구는 큰 변화가 없었으나 처인구의 경우 다소 상승했다. 남사지구, 역북지구의 신규 아파트 분양에 따른 효과로 판단된다. (자료 출처=용인시정연구원)
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주택담보대출 대도시 최다 수준

보고서를 보면 우려되는 점도 부각됐다. 용인시 주택담보대출(주담대) 현황이다. 2020년 기준 용인시와 인근 지자체 관내 금융기관 현황을 보면 용인시 가계대출액은 18조 1003억 원으로 이중 주담대는 14조 원을 넘겨 77.5%에 이른다.

이는 수원시 72.7%, 고양시와 성남시가 각각 75% 수준인 것을 감안하면 다소 높다. 용인시에는 금융기관 부족으로 금리가 상대적으로 높은 2~3금융권에서 자금 조달해야 하는 상황이라는 점도 지적했다.

처인구의 경우 전체 부동산의 근저당권 설정자가 1금융권 은행 비율이 집합건물의 경우 66%로 수지구와 기흥구 70%보다 낮다. 전체 부동산 근저당 은행 비율은 45%로 용인수지와 20% 이상 차이가 났다.

처인구 은행담보대출 비중이 적다는 것은 은행금리가 상대적으로 낮음에도, 주택 담보 가치를 인정하지 않고 있다는 의미다. 이는 곧 주택공급원가 상승으로 이어져 고스란히 지역 주민들의 부담으로 귀결될 것으로 내다봤다.

종합부동산세 대상 주택, 용인은 얼마나 될까

국세인 종합부동산세 과세 범위는 올해 세법 개정안을 반영해 공시가격 9억 원 이상과 12억 이상 두 가지 안이 논의 중이다. 그렇다면 용인에서는 부과 대상 주택이 얼마나 될까.

보고서에는 2021년 1월 1일 기준으로 공시가격으로 12억 원 이상 주택은 9곳, 9억 이상은 2612세가 있는 것으로 파악했다. 이중 수지구 특정단지 비중이 절대적으로 높아 용인 대다수 지역은 사실상 종부세와는 관계가 없을 것으로 진단했다.

반면 처인구와 기흥구에는 실거래가 1억 원 이하 저가 주택도 지난해 198건이 거래됐으며, 대부분 1990년대 건축된 노후 소형평수로 분석됐다.
 

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▲  용인시 신규 아파트는 2004년 가장 많은 연간 3만1700여세대가 공급됐으며, 2010년 이후 감소해 갑작스런 수급 불균형을 불러왔다. (자료출처=용인시정연구원)
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김 연구원은 용인시 신규 아파트는 2004년 가장 많은 연간 3만 1700여 세대가 공급됐으며, 2010년 이후 감소해 갑작스런 수급 불균형을 불러온 데다 인근 지자체도 유사한 형태를 보였다고 분석했다.

이는 2017년 이후 급격한 아파트 가격 폭등 원인 중 하나로 봤다. 매매시장 불안정은 전·월세 시장으로 전가돼 가격상승으로 이어질 부분을 우려했다. 서민경제에 치명적일 수 있기 때문이다.

아파트 신규공급이 어떤 형태로든 지속적으로 균형 있게 이뤄져야 할 필요성은 언급했다. 또 원도심의 노후화 주택 재개발 또는 신규 단지 조성 정책대안을 장기계획도 세워야 한다고 의견을 냈다. 저평가된 용인시, 특히 처인구 부동산 담보가치 현실을 반영해 시 금고 금융기관과의 적극적인 협력이 필요하다고 주장했다.