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▲  변창흠 국토교통부 장관이 4일 국회 의원회관에서 열린 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 당정협의에서 발언하고 있다.
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정부가 서울 등 대도시의 주택 공급을 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다. 또 용적률 상향 등 토지주들에게 돌아가는 수익을 기존 사업보다 늘려주고, 이익을 정부가 보장해주는 방식을 통해 주택 공급을 활성화하기로 했다.  

정부는 4일 '공공주도 3080+'라는 이름의 2·4 주택공급대책을 발표했다. 대책의 큰 그림은 수도권 61만6000호, 지방 22만호 등 모두 83만6000호의 주택을 지을 수 있는 부지를 2025년까지 확보하겠다는 것이다.

핵심은 도심 밀집개발과 토지주 이익 보장이다. 정부는 향후 3년간 도심 공공주택 복합사업을 진행하기로 했다. 역세권(5000㎡이상) 지역은 주거상업고밀지구, 준공업지역 (5000㎡이상)은 주거산업융합지구, 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 주택공급활성화지구로 구분해 진행한다. 정부가 발표한 공급계획 83만6000호 가운데 57만3000호가 여기에 속한다.

도심 밀집개발 통해 57만호 공급

모두 정부가 토지주들의 수익을 보장해준다. 정부는 이번 대책에서 토지소유자들에게 기존 사업보다 더 높은 수익률(10~30%p)을 보장하겠다고 명시했다. 아울러 토지주들에게 아파트와 상가를 우선 공급해주기로 했다. 토지주가 내야 할 분양대금도 기존 자산으로 현물 납부하고 정산하는 방식을 도입하고, 양도세도 면제해준다.

이 계획대로 하면 용적률과 채광 기준 완화 등을 적용받아 밀집 개발이 가능하다. 역세권 지역의 경우 용적률을 최대 700%까지 높여주고, 상업시설 비율도 낮춰주기로 했다. 저층 주거지에 대해선 채광‧높이 기준 등 건축 관련 규정을 완화해, 고층 건물을 짓도록 해준다.

사업 속도는 유례없이 빠를 전망이다. 이른바 공공주도 패스트트랙을 적용한다. 예정 지역에서 1년 이내 토지주들의 66% 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 개발 사업은 통합 심의를 통해 신속하게 허가가 날 수 있도록 했다. 정비사업의 평균 추진 기간을 13년에서 5년 이내로 단축한다는 게 정부 목표다.

공공이 직접 시행하는 정비사업을 통해서는 약 13만6000호를 공급할 예정이다. 주민들의 동의를 받아 LH·SH공사 등 공공기관이 직접 재개발·재건축 사업을 시행하는 방식이다. 이 사업에 참여하는 조합원들도 이번 대책의 수혜자들이다.

공공 재건축, 재건축초과이익환수제 적용 안한다
 

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▲  사진은 24일 오전 경기도 광주 남한산성에서 바라본 위례신도시에 건축중인 아파트의 모습. 2021.1.24
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우선 재건축초과이익환수제를 면제해주고, 재건축 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는다. 사업지에 대해선 1단계 종상향이나, 법정 용적률의 120%까지 상향해준다. 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익(10~30%p)을 보장해준다.

국토교통부는 "보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등으로 활용할 것"이라고 밝혔다.

공공택지도 전국 15~20곳을 신규 지정해, 26만3000호를 공급하고, 도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 보완해 3만호를 짓기로 했다. 도심 내 빠른 입주가 가능한 주택을 최대한 확보해 약 10만1000호를 공급한다.

정부는 이번 대책에서 확정된 물량의 70~80% 이상은 분양 주택으로 공급하기로 했다. 시세 대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 확대하겠다고 했지만, 시세 대비 얼마나 저렴한지에 대해선 구체적으로 명시하지 않았다.

이번 대책으로 공급되는 주택 물량에 대해서는 추첨제도 새롭게 도입한다. 전용 85㎡ 이하는 30%, 전용 85㎡ 초과는 50%를 추첨으로 입주자(3년 이상 무주택세대구성원)를 선정하기로 했다.

국토부는 이번 대책에 따른 도심 난개발 우려와 관련해 "국토부나 지자체가 지구를 지정하고 공공이 직접 시행하거나 선계획 하에 민간 사업이 활성회될 수 있도록 지원하는 구조로 난개발 예방이 가능하다"고 주장했다.