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| ▲ 이명박 정부 시절 공급됐던 토지임대부 주택을 비판하는 8일자 <동아일보> 기사. |
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- 아파트값 올라도 시세차익 못얻어... 수요자 관심 가질지 의문(8일자 동아일보)
- 서울 강남의 토지임대부 아파트값, 분양가의 최대 7배 (8일자 조선비즈)
- '가격폭등' 토지임대부···변창흠, 실패한 정책 되풀이 하나 ( 8일자 서울경제)
변창흠 국토교통부 장관 후보자가 도입 필요성을 강조했던 토지임대부 주택, 이른바 '반값 아파트'에 대해 보수언론들이 연일 비판 수위를 높이고 있다. 이들 언론은 "과거 토지임대부 주택은 실패했다"며 집값 잡기의 대안이 될 수 없다고 평가 절하하고 있다.
토지임대부 주택은 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하는 방식으로 분양가를 낮출 수 있어 '반값 아파트'라고도 불린다. 지난 2011년 서울 강남에 공급된 토지임대부 아파트는 분양가가 2억원대에 불과해 큰 화제가 됐다. 변창흠 후보자가 평소 토지임대부 주택 도입의 필요성을 강조한 사실이 알려지면서 토지임대부에 대한 관심도 높아지고 있다.
토지임대부 주택 때리는 보수언론들
보수언론들이 과거 정부에서 추진됐던 토지임대부 주택이 실패했다고 주장하는 이유는 간단하다. 토지임대부 주택의 시세가 많이 올라 집값 잡기 대안이 될 수 없다는 것. 실제 토지임대부 형태로 공급된 서울 서초구 LH서초5단지와 강남구 LH강남브리즈힐은 현재 시세가 12억 원이 넘는다.
토지 임대료를 내야 하기 때문에 주변 시세보다는 다소 저렴하지만, 이 주택들의 최초 분양가가 2억 원대였던 점을 감안하면 6배 이상 올랐다. 결국 '로또 분양'을 막지 못했다는 게 비판의 요지다. 기사에 등장한 부동산 전문가의 분석도 결이 같다.
"매매 시장을 안정화하기 어렵고 전월세 시장의 수요와도 거리가 멀다." (권대중 명지대 교수, 8일자 <동아일보>)
"토지임대부 주택이 실패한 건 차익 실현의 제약으로 수요자들이 선호하지 않았기 때문이다." (심교언 건국대 교수, 8일자 <뉴스핌>)
토지임대부 주택이 자유시장경제와 맞지 않는다는 주장도 나온다. <동아일보>는 9일자 사설에서 "본격적인 공공자가주택은 사유재산권 보호를 체제의 근간으로 삼는 현행 헌법을 뒤집지 않고는 불가능한 일"이라며 "비현실적인 주장과 정부의 지나친 개입으로 시장이 왜곡되고 원하던 것과는 정반대 결과가 나오는 것"이라고 비판했다.
건설사들의 이해관계
토지임대부 주택은 건설업계에서도 환영받지 못한다. 공공이 주도하는 토지임대부 주택이 전면 도입되면 건설사들은 사업 기회가 줄어들기 때문이다. 신도시 등 공공 택지가 개발되면 건설사들은 공공택지를 매입하고 아파트 분양으로 수익을 챙긴다. 그런데 토지임대부 방식이 전면 도입되면 이런 형태의 사업이 없어지게 된다.
한 대형건설사 관계자는 "토지임대부 방식이 도입되면 건설사 입장에선 사업 기회가 줄어들 수밖에 없다"라며 "토지임대부 도입은 여러 가지 현실적인 문제가 있기 때문에, 전면 도입 가능성은 없다고 본다"고 말했다. 토지임대부 주택에 대해서는 보수 언론과 건설업계가 같은 목소리를 내고 있는 셈이다.
박효주 참여연대 간사는 "건설사들은 분양을 해서 아파트 가격을 올려야 이익이 발생하는데, 토지임대부 형태 공급이 이뤄지면 이런 이익이 사라지게 된다"며 "비판하는 언론 역시 매출이 건설사들 광고와 연결되기 때문에 비슷한 입장을 취하는 것"이라고 꼬집었다.
그렇다면 이들 주장대로 토지임대부 주택은 실패가 예정된 정책일까.
과거를 돌아보면 보완할 지점은 있다. 이명박 정부 시절인 지난 2011~2012년 서울 강남에 공급된 토지임대부 주택 2개 단지는 현재 건물 소유권에 대해 시장 거래가 이뤄지고 있다. 당시 정부는 전매제한 기간인 5년이 지나면 입주자가 '건물'을 내다팔 수 있도록 해줬다. 시장 거래 허가는 가격 폭등의 근본 원인으로 꼽힌다.
10년 전 '변창흠의 경고' 현실화 된 것... 해법은 이미 있다
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| ▲ 변창흠 한국토지주택공사 사장이 9일 오전 서울 서초구 THE-K 호텔에서 열린 2020 글로벌 코리아 박람회 개막식에서 인사말을 하고 있다. 2020.12.9 |
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변창흠 후보자는 지난 2010년 토지임대부 주택 공급을 앞두고 열린 토론회에서 우려를 표한 바 있다. 그는 "(이명박 정부의 방식이) 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택이 가지고 있는 토지의 공공성이나 개발이익의 환수라는 조건이 부여되지 않은 채, 가격만을 기준으로 반값아파트를 실현하고자 함으로써 특혜분양과 로또분양 등의 문제점을 내재했다"고 지적했다.
이어 "전매 제한과 의무거주 기간을 뒀지만, 개발이익의 유예일 뿐 환수와는 무관하다"라며 당시 추진되던 토지임대부 주택의 한계를 꼬집었다. 공공 주택이 시장 거래 대상이 되면 결국 투기 자산으로 전락할 것이라는 우려였다. 변 후보자의 우려는 현실이 됐다.
때문에 토지임대부 주택이 다시 추진되더라도 이명박 정부의 실패를 반복하지 않기 위해서는 개발이익 환수 장치가 마련돼야 한다는 지적이 나온다.
우선 첫발은 뗐다. 이번 정기국회에서 토지임대부 주택의 사유화에 따른 부작용을 막을 입법이 이루어졌다. 토지임대부 주택을 양도할 경우, 민간이 아닌 공공(LH)에 팔도록 하는 내용이 담겨있는 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했다.
김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "공공이 토지를 지속적으로 보유하면서, 주거안정을 위한 주택 공급에 활용할 수 있도록 제도를 새롭게 구축하는 것은 바람직한 방향"이라고 호평했다. 박효주 참여연대 간사도 "주택은 투기가 당연하다는 생각과 사고가 지배하고 있는 상황이기 때문에, 토지(개발이익)을 공공이 환수하는 방안은 당연히 같이 가야 하는 게 맞다"고 밝혔다.