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 정부는 4일 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 사진은 4일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 강남구 은마아파트를 비롯한 아파트단지 모습.
 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 강남구 은마아파트를 비롯한 아파트단지 모습.
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임대주택 등록 수요가 서울 집값 폭등의 원인이었다는 사실을 뒷받침하는 통계가 공개되었다. 국토교통부가 박상혁 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 의하면 6월 말 현재 서울에 등록한 임대주택은 51만6500채다.

통계청의 '주택소유통계'를 토대로 서울에서 다주택자가 소유한 주택 중 자신이 거주하지 않는 주택, 즉 투자목적 주택을 계산해 보면 2018년 기준으로 약 80만채였다. 다주택자의 투자목적 주택 중 상당수가 임대주택으로 등록되었음을 알 수 있다.

임대주택 등록이 폭발적으로 증가한 것은 2018년이다. 문재인 정부 임기 중에서도 서울 집값이 가장 무섭게 폭등했던 시기와 정확하게 일치한다.

주택 수요 늘리고 공급 줄이는 임대주택

국토부가 서울의 임대주택 통계를 따로 공개하지 않았으나, 전국 임대주택 등록 통계를 토대로 추정해보면 2018년 서울에서 임대주택이 약 12만채가 증가했다. 통계청 '주택소유통계'에 의하면 2018년 서울에서 증가한 총 주택 수는 2만7000채였다. 주택 증가량이 2만7000채였는데, 그보다 4배가 넘는 주택 물량이 임대주택으로 등록된 것이다.

임대등록 주택의 증가는 주택의 수요와 공급 양쪽에 큰 영향을 미치고 결국 집값 움직임으로 연결된다. 임대주택 등록을 위해 주택을 신규로 매입하면 매수(수요)가 증가한다. 또한 다주택자들이 보유한 주택을 매도하지 않고 임대주택으로 등록하면 매도(공급)가 감소한다. 주택시장에서 수요를 증가시키고 동시에 공급을 감소시키므로 임대주택 등록은 주택가격을 상승시킨다.

서울에서도 집값 급등을 주도한 강남 3구에 임대주택 등록이 집중되었다는 점도 임대주택 등록과 집값 급등이 밀접한 상관관계가 있음을 강하게 시사한다. 강남 3구에 등록된 임대주택은 16만5000채로 서울 전체(25개구) 임대주택의 무려 32%를 차지한다.

<국민일보>의 지난 6월 보도에 따르면, 이 중 상당수가 2018년 등록되어 강남 아파트 폭등의 불씨가 됐다. 이 보도를 살펴보면 강남 주요 아파트 단지의 임대주택 등록 현황을 상세하게 알 수 있다. 강남구의 성원대치2단지는 전체 1758채 중 임대주택이 398채로 22.5%를 차지했다. 그 중 321채(80.7%)는 2017년 5월 문재인 정부 출범 이후 등록되었다.

강남구의 수서까치마을 아파트는 전체 1404채 중에서 임대주택이 342채로 24.3%를 차지했고, 수서신동아아파트는 전체 1162채 중 271채가 임대주택으로 23.3%였다. 이 두 단지의 임대주택 중 문재인 정부 이후 등록된 비율은 각각 69.6%와 67.2%였다.

문재인 정부에서 강남 부자들이 대거 주택을 사들이거나 기 보유주택을 매도하지 않고 임대주택으로 등록했던 것이다. 강남아파트 가격이 급등한 것은 당연한 결과였다.

주택 투기 부른 임대사업자 세금 특혜
 
서울 아파트 평균 가격 10억원 돌파  서울 아파트의 평균 가격이 10억원을 돌파했다는 민간 조사업체의 분석이 나왔다. 부동산114는 지난달 말 기준 서울 아파트의 평균 가격이 10억509만원을 기록해 처음으로 10억원을 넘겼다고 12일 밝혔다. 사진은 이날 오후 서울 마포구의 한 부동산 앞.
  서울 마포구의 한 부동산 앞.
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강남 아파트의 가격 급등은 재건축아파트가 선도했다. 그 재건축아파트의 대표주자격인 은마아파트 사례를 보면 임대주택 등록이 아파트 가격에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 실감할 수 있다.

은마아파트는 2018년 145채가 거래되었다. 이 중 45채는 임대주택 등록을 위한 매수였다. 만약 임대주택 등록이 없었다면 매수가 45채 감소했을 것이다.

일반적으로 집값이 급등하면 차익 실현을 위한 매도가 증가한다. 그런데 2018년 은마아파트 가격이 급등했는데도 거래는 2017년 323채의 절반에도 못 미쳤다. 다주택자들이 매도 대신 임대주택 등록을 선택했기 때문이다. 2018년 기 보유주택을 임대주택으로 등록한 것이 무려 129채였다. 만약 임대주택 등록이 없었다면 129채의 상당수가 매도로 나왔을 것이고, 2018년 은마아파트는 가격이 하락했을 가능성이 높다.

문재인 정부에서 임대주택 등록이 급증한 것은 2017년 12월 발표한 '임대주택등록 활성화 방안' 때문이었다. 그 방안은 실로 가공할 만한 세금 특혜를 담고 있다.

임대주택으로 등록하기만 하면 재산세를 전액 면제하거나 대폭 감면해준다. 2000만원 임대소득에 대해 14만원의 세금을 부과하는 데서 알 수 있듯 실질 임대소득세율은 1%도 안 된다. 종부세는 합산배제하므로 1원도 안 낸다. 주택투자를 할 때 가장 중요하게 고려하는 양도소득세도 10년 임대하면 100% 감면해주겠다고 약속했다. 한마디로 모든 세금을 거의 안 내게 해주겠다고 정부가 주택 투자자들에게 공개 약속한 것이다.

서울대 경제학부 이준구 명예교수는 자신의 홈페이지에 올린 글에서 "다소의 돈을 가진 사람이라면 주택투기를 하지 않는 것이 바보일 것"이라고 질타했다. '임대주택등록 활성화 방안'이 전문투기꾼뿐만 아니라 가정주부와 젊은 세대까지 주택투자에 뛰어들도록 만들었다고 평가한 것이다.

무주택 서민의 고통을 줄이는 방법

서울 집값이 하락하려면 다주택자가 소유한 주택을 매도해야 한다. 그런데 다주택자의 투자 목적 주택의 절반 혹은 그 이상이 임대주택으로 등록되어 엄청난 세금특혜를 누리고 있다.

서울시민의 56%가 무주택자다. 그들은 문재인 정부에서 집값이 폭등하자 극심한 고통을 겪고 있다. 서울 집값 급등의 원인을 정확하게 밝히고 집값 하락 방안을 제시하는 것은 아주 중요한 일이다.

임대주택 등록 통계와 서울 강남 지역의 임대 주택 등록 현황을 분석해 보면 서울 집값 급등의 가장 큰 원인이 주택임대 사업자에 대한 엄청난 세금 특혜였음이 분명하게 드러난다. 정부와 더불어민주당은 이 세금특혜를 즉각 폐지하여 서울 집값 하락을 유도하고, 무주택 시민의 고통을 덜어주어야 한다.

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송기균경제연구소 소장으로 한국경제에 관한 글을 쓰고 있습니다. 특히 문재인정부에서 서울집값 폭등으로 집없는 사람과 청년들이 고통받는 현실을 바꾸기 위한 글쓰기에 집중하고 있습니다. 유튜브 채널 <집값하락해야산다>를 운영하고 있습니다.


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