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▲  서울 시내 아파트 단지 모습.
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집값이 또다시 커다란 사회문제가 되고 있다. 아니 어쩌면 집값은 지난 수십년간 하루도 빠짐없이 지속적으로 우리 사회의 커다란 문제였다고 하는 것이 정확할 지도 모르겠다.

주택문제의 핵심은 주택이 재산증식, 즉 돈벌이 수단이 되고 있다는 것이다. 우리나라에서는 언제부터인가 사람들이 자기가 살지 않을 집을 구매해서 세를 놓음으로써 임대료 수입을 얻고 나중에 이를 매입시 보다 높은 가격으로 매각함으로써 매매차익을 얻는 부동산투기가 매력적이면서 동시에 안정적인 돈벌이 수단이 되어 버렸다.

하지만 이처럼 임대를 위한 주택이나 상가를 소유한 사람들이 높은 임대료 수입과 엄청난 매매차익에 흐뭇해할 때 이들보다 몇 배나 많은 수의 무주택자들은 높은 임대료 부담으로 당장 생활이 곤궁해지고 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어지며 새로이 사회에 진출하거나 가정을 이루려 하는 청년들은 빠르게 상승하는 집값으로 인해 절망과 실의에 빠지게 된다.

높은 집값이 젊은이들로 하여금 결혼과 출산을 연기하거나, 심한 경우 아예 포기하게 만드는 중요한 요인임은 주지의 사실이다. 뿐만 아니라 현재 자가를 소유한 가구의 경우에도 집값 폭등은 미래의 실수요자인 어린 자녀들의 향후의 내 집 마련을 어렵게 만든다.

부동산투기의 또다른 심각한 폐해는 시중 자금을 생산적인 용도로부터 비생산적인 용도로 돌림으로써 국가의 경제발전을 저해하는 것이다. 최근 국회는 주택임차인에게 최장 4년간의 임대차기간을 보장하고 임대료의 인상률을 5%로 제한하는 것 등을 내용으로 하는 임대차3법을 통과시켰다. 아울러 내년 6월 1일을 기해 다주택자의 주택매매차익에 대한 양도세율을 인상하는 법률을 비롯한 부동산3법도 제정하였다. 또한 정부는 서울지역에 적지 않은 아파트를 신규로 공급하겠다는 계획도 발표하였다.

이번에 제정된 주택임대차 3법과 부동산3법은 경제적 약자인 세입자들의 지위를 부족하나마 획기적으로 강화시키고 투기목적의 주택매매에 따른 세부담을 증가시킴으로써 투기수요를 억제하고 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되도록 유도할 것으로 기대된다.

투기수요의 원천

하지만 필자는 집값 및 임대료 안정을 위해 좀 더 강력한 조치가 필요하다고 생각한다. 집값 안정을 위해서는 새로운 주택의 공급을 늘리는 것과 함께 주택에 대한 투기수요를 근절하는 것이 핵심이다. 그리고 투기수요를 근절하기 위해서는 투기수요를 발생시키는 두 가지 원천, 즉 임대료 수입과 매매차익에 대한 엄격한 통제가 필요하다.

먼저 임대료 수입을 통제하기 위해서는 임대료 인상률이 아니라 임대료 자체에 상한을 두는 것이 필요하다. 100% 전세의 경우에는 주택의 공시가격을 전세금액의 상한으로, 그리고 월세의 경우에는 주택의 공시가격에서 보증금을 제한 금액에 일정비율을 곱한 값을 년간 월세총액의 상한으로 규정할 것을 제안한다. 일정비율로서는 기존의 월세전환율과 유사하게 기준금리에 2~3%를 더한 값으로 정하면 어떨까 한다. 상기 비율은 최대한 낮은 값으로 정해야 새로운 투기수요의 발생을 억제하고 기존의 투기수요자들이 가지고 있는 주택이 매물로 나오게 하는 효과가 크게 될 것이다.

일부 논자는 정부가 임대료 수준을 통제하는 것이 자본주의 경제체제에 배치된다고 주장하나 이는 옳지 않다. 왜냐하면 주택은 그야말로 생필품 중의 생필품이기 때문이다. 따라서 주택의 임대료를 통제하는 것은 정부가 일부 생필품의 가격이나 대중교통요금을 통제하거나 대부업체의 연간 이자율 상한을 규정하는 것과 마찬가지로 전혀 자본주의 경제체제에 배치되는 것이 아니다. 자기가 살고있는 집에서 언제 쫓겨날지 모르는 두려움을 가지고 있는 사람이 헌법에서 규정하고 있는 행복권을 누리는 것이 가능하겠는가?

다음으로는 부동산 매매차익, 즉 양도소득에 대해 고율의 세금을 부과하는 것이 필요하다. 현재도 다주택자에 대해서는 주택 매매차액에 대해 주택의 보유 및 거주기간에 따라 세율을 차등적용하여 최고 50%의 양도소득세를 부과하고 있으며 지난 8월 4일 소위 '부동산 3법'이 국회를 통과함으로써 내년 6월 1일부터는 양도소득세율이 최고 72%로 인상되게 되었다.

내년 6월 1일 이후 시행되는 주택 매매차익에 대한 양도소득세의 인상으로 인해 내년 5월말까지 현재 다주택자가 보유하고 있는 적지 않은 수의 주택이 시장에 매물로 나올 것이며 이에 따라 집값이 크게 안정될 수 있을 것으로 기대된다. 필자는 이러한 투기수요의 감소를 통한 집값 안정을 위해 양도소득세를 향후 더욱 인상할 것을 제안한다. 예컨대 올해 내로 법개정을 통해 내후년인 2022년 6월 이후에 또 다시 양도세율을 10%씩 인상하고 2023년 6월 이후에 또 다시 양도세율을 10%씩 인상하여 최고 세율을 90%까지 상향조정하는 것이다.

이러한 양도소득세율의 점진적인 인상을 내용으로 하는 법개정이 조속히 이루어진다면 다주택자가 보유하고 있는 주택은 더 빠른 속도로 시장에 나올 것이며 이에 따라 집값 및 임대료의 안정은 더 빨리 실현될 수 있을 것이다. 아울러 현재 보유기간과 거주기간에 따라 양도세율이 달라지도록 규정되어 있으나 투기수요를 더 확실히 억제하기 위해서는 실거주기간만을 고려하여 양도세율을 차등적용하는 방향으로 제도를 변경하는 것이 필요하다고 생각된다.

위에서 언급한 임대료 상한제와 양도소득세율 인상이 이루어진다면 투기수요는 자취를 감추게 될 것이며 아울러 소위 '로또 분양'의 문제점도 사라질 것이다.

종부세 부과방식도 개편해야

한편 신규 주택의 공급에 있어서는 정부가 공공임대주택의 공급을 늘리는 것과 함께 새로이 분양되는 주택이 무주택자에게 우선적으로 배정될 수 있도록 공급방식을 변경하는 것이 필요하다.

이를 위해 공공아파트는 물론 민간아파트의 분양에 있어서도 1차적으로 무주택자만을 대상으로 신규주택을 분양할 것을 제안한다. 무주택자를 대상으로 한 분양에서 미분양이 발생하는 경우 그 잔여분에 대해서 2차로 유주택자의 분양신청을 받는 방식이다. 이렇게 하는 경우 무주택자들이 장차 영원히 내 집을 가지지 못 할지도 모른다는 불안감을 잠재울 수 있을 것이며 소위 '패닉 구매'도 없어질 것이다.

마지막으로 한 가지를 덧붙인다면 종합부동산세 부과방식의 개편이 필요하다. 즉, 현재의 개인별 합산제도를 세대별 합산제도로 환원시킬 필요가 있다. 종부세에서의 개인별 합산제도는 혼인상태에 있는 자들의 다주택소유에 따른 세부담을 줄여줌으로써 부동산투기를 조장하는 데에 크게 기여하고 있다.

세대별 합산제도가 개인별 합산제도로 바뀌게 된 것은 지난 2008년 헌법재판소의 세대별 합산제도의 위헌결정에 따른 것이었다. 헌법재판소는 당시 위헌결정이유로 "소유부동산을 세대별로 합산하여 종합부동산세를 부과하는 것은 혼인상태에 있는 국민을 독신상태에 있는 국민에 비해 불리하게 대우하는 것으로서 이는 부당하다"는 논리를 제시하였다.

그러나 이는 너무나 허접한 논리이다. 소득세의 경우 배우자 및 자녀의 유무에 따라 세액이 달라지며 증여세의 경우에도 배우자 또는 자녀에 대한 증여의 경우 공제를 인정하고 있지 않는가? 상기 헌재의 논리를 따른다면 이들 제도에서 인정하고 있는 배우자 또는 자녀의 지위 내지는 존재에 따른 혜택도 위헌일 것이다.