주택임대차보호법 제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

주거기본법 제1조(목적)
이 법은 주거복지 등 주거정책의 수립·추진 등에 관한 사항을 정하고 주거권을 보장함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하는 것을 목적으로 한다. 

  정부가 집값 안정화를 위한 부동산대책을 내놓고 있다면, 21대 국회는 세입자의 주거안정을 위한 주택임대차보호법(아래 '주임법') 개정안을 발의하고 있다. 더불어민주당 장경태·김남국 의원은 24일 국회의원회관 제3간담회의실에서 청년 세입자를 위한 임대차 3법 개정방향을 논의하는 긴급간담회를 개최했다.

간담회 발제는 권지웅 빌려쓰는사람들 대표가 맡았고, 최지희 민달팽이유니온 위원장, 장기환 대전 대학생 네트워크 기획국장, 조희원 청년참여연대 사무국장, 윤성진 연세대학교 도시공학과 박사가 각각 토론자로 참석했다.

주임법 개정안은 ▲ 계약갱신청구권 ▲ 전·월세상한제 ▲ 전·월세신고제 등 '임대차 3법'이라 불리는 내용이 골자를 이루며, ▲ 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화 ▲ 표준임대료제를 추가한 '임대차 5법' 또한 주요한 내용으로 주목받고 있다.
 

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▲  주택임대차보호법 21대 국회 발의안 현황(계약갱신권 및 인상률 상한제 중심)
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31년간 멈춰있는 세입자 주거권 개선을 위해 지금까지 12개의 개정안이 발의됐다. 2015년 인구주택총조사에 따르면 서울의 임차(전세·월세)가구 비율은 54.7%에 달한다. 또한 국토연구원의 보고서를 통해 서울의 '불안한 임차 가구 비율'은 40.2%로 전국에서 가장 높은 것을 확인할 수 있다.

불안 임차가구는 '전세 또는 월세로 살면서 느끼는 불안감'을 뜻하며, 계약기간 중 임대인의 퇴거 요구·계약 만료 후 임대인의 재계약 거부·재계약시 임대료 상승 또는 전세의 월세 전환에 대한 불안감을 객관적 지표로 나타낸 것이다.
 

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▲  점유 안정성 측면에서 시도별 차이/ 국토연구원 연구보고서 「주거권 실현을 위한 중앙과 지방의 역할 분담 방안」 발췌
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계약갱신청구권, 쫓겨나지 않을 권리

국토교통부의 주거실태조사에 의하면 임차가구의 평균거주기간은 2010년 3.7년, 2016년 3.6년, 2018년 3.4년으로 오히려 퇴보하고 있다. 권지웅 대표는 "헌법은 전세·월세·자가 등 점유형태를 기준으로 국민의 주거권을 차별하고 있지 않다. 하지만 현실에서 점유형태별로 누리는 거주안정성은 현격히 차이가 난다"며 이를 개선하기 위해 적절한 법적 조치가 필요함을 강조했다.

조희원 사무국장은 "당정에서 계약갱신요구권 기간을 4년으로 합의하고 있는데 너무 짧다"며 "현재 임차가구 평균거주기간이 3.4년인 것을 고려하면, 추가로 1년도 채 되지 않는 것을 보장해주는 것만으로는 주거불안을 해소하기는 어렵다"고 지적했다. 이어 최지희 위원장은 "옆나라 일본만 하더라도 임대차 계약을 할 때 기한에 정함이 없도록 한다. 3년마다 횟수의 제한이 없는 갱신으로 해야 한다"고 덧붙였다.

실제 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 독일, 프랑스, 영국, 일본은 기한이 없는 임대차를 원칙으로 세입자의 권리를 보장하고 있다. 또한 임대인은 퇴거요구가 가능하지만 임대인 직접 거주·임대료 연체·임차인의 불법사용 등 정당한 사유가 있어야 한다. 

전·월세상한제, 높아지는 임대료에 불안하지 않을 권리

가계동향조사에 따르면 RIR(소득 대비 임대료 비중)이 1990년 11.9%, 2000년 13.2%, 2015년 21.8%로 주거비부담이 지속적으로 증가한 것을 확인할 수 있다. 특히 수도권(서울, 경기, 인천)의 RIR뿐만 아니라 주거비 과부담 가구 비율(소득 대비 임대료 비율이 30%가 넘는) 역시 서울 20.0%, 경기 10.7%, 인천 7.4%로 주거안정성뿐 아니라 주거비 부담 증가로 기초생활수준이 위협받을 수 있는 가구의 규모가 타 지역에 비해 압도적으로 높다.
 

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▲  주거비용 적정성 측면에서 시도별 차이/ 국토연구원 연구보고서 「주거권 실현을 위한 중앙과 지방의 역할 분담 방안」 발췌
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현재 발의된 12개 주임법 개정안의 다수가 임대료인상률 제한을 5% 범위로 지정했다. 이에 최지희 위원장은 "처음 법안이 만들어진 때는 전 세계가 팽창하는 고성장 시대였다. 하지만 이젠 저성장 시대"라며 "물가상승률 또는 5% 중 낮은 것으로 인상률을 제한해야 한다"고 주장했다.

권지웅 대표도 "임대차 계약 기간 중 5% 이내로 인상을 제한하는 것은 84년 주임법 시행령으로 제정된 항목이었는데, 당시 물가가 5~8%대로 인상되고, 정부채 금리도 13~15%에 달하던 시기였다"며 "현재 기준금리와 물가상승률이 1~2%대인 것을 고려할 때 5%는 현실에 맞지 않다. 임차인의 주거비 부담에 대한 불안을 완화하기 어렵다"고 덧붙였다.

윤성진 박사는 "박홍근 의원은 5% 범위에서 지자체 조례로 줄일 수 있는 법안을 제시했다"며 "물가상승률이 1%대에 머물고 있는데, 물가상승률과 임대료인상률을 연동하면 임대인 입장에서 받아들이는 것이 힘들지 않을까 고민된다"고 말했다.
  
투명한 정보를 제공받을 권리

현행법상 한국은 토지·주택·건축물·아파트 분양권 및 입주권을 매매한 경우 계약 체결일로부터 30일 이내 지자체에 실거래가를 신고하는 '주택거래신고제'가 운영되고 있다. 반면 전·월세 계약의 경우 신고의무사항이 전혀 없어 임대차시장은 이른바 깜깜이 시장으로 남겨졌다.

2014년 토지+자유연구소가 발표한 '부동산소득과 소득불평등' 보고서에 따르면, 모든 건물주가 부동산을 통해 연간 벌어들이는 매매차익과 임대료를 합친 불로소득이 무려 400조원이 넘는다. 반면 세입자들은 높은 임대료만 지불하고, 주거환경은 나아지지 않았다. 
 

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▲  주거면적 상·하위 20% 거주 가구의 가구주 연령 분포 변화/ 국토연구원 연구보고서 「주거실태조사를 통해 본 최근 10년(2008~2018)간 주거양극화 추이」 발췌
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국토연구원 연구보고서에 따르면 주거면적 하위 20%에 거주하는 20대 가구는 2008년 12.1%에서 2018년 25.5%로 급격히 상승했다. 질 낮은 주거환경이 청년을 향하고 있는 것을 단편적으로 보여주는 통계다.

장기환 기획국장 "대학생은 계약 기간이 짧아 계약갱신에 대한 메리트는 못 느끼는 경우가 있는데, 곰팡이나 치안문제 등 주거환경에 많은 문제를 제기한다"며 "임대인의 의무가 환경과 직결되기 때문에 최저주거기준을 마련하고 표준임대료를 함께 산정하길 바란다"고 요구했다.

최지희 위원장은 "1천 원짜리 과자도 소비자권장가격이 있는데, 1천만 원짜리 집은 부르는 게 값이냐. 해외의 경우 곰팡이도 A, B, C 종류에 따라 임대료가 달리 책정된다. 심지어 그 기준에도 미치지 못하면 임대차시장에 나오지 못 한다"고 말했다. 권지웅 대표는 "전·월세신고제와 표준임대료가 있어도 임대인이 다양한 방법으로 무력화 할 수 있기에 전월세분쟁조정위원회의 권한 강화가 필요하다"고 덧붙였다.
  
또 하나의 제안, 정부가 지켜줄 권리
  

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▲ 짐이 아닌 집 최지희 민달팽이유니온 위원장이 임대차N법을 제안하고 있다
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코로나19 이후 마스크사재기가 일어났다. 경북 문경에서 일하는 한 약사가 국민청원에 마스크판매에 대한 제안 글을 올렸고, 정부는 이를 받아들이고 마스크를 시장 공급에서 공적 공급으로 제한했다. 국가 주도로 공급과 가격을 안정화한 뒤 지난 12일부터 다시 시장 공급 체계로 전환했다. 최지희 위원장은 "마스크도 이젠 사재를 통해 이익을 보는 일이 없어졌다. 안정된 국가정책으로 나아진 것이다. 집은 왜 그렇게 하지 못하느냐"며 세입자 주거권 보장을 위한 국가의 역할을 강조했다. 이어 "보증보험도 개편, 확대해 보증금을 받지 못한 세입자에 대해 국가가 조성한 돈으로 내고 나중에 국가가 받는 방식이 필요하다"며 구상권 청구 방식을 제안했다.

또 간담회에 모인 토론자들은 '주임법 개정 즉시시행, 소급시행'으로 세입자 권리를 강화해야 한다고 촉구했다. 이날 간담회에 참석한 장경태 의원과 김남국 의원은 "청년세입자의 주거안정을 위한 임대차5법의 조속한 통과를 위해 노력하고, 오늘 논의된 내용이 반영되도록 노력하겠다"고 말했다.