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▲  지난 19일 서울 서초구 한 웨딩홀에서 반포주공1단지 3주구(주거구역) 시공자 합동 홍보 설명회가 열렸다. 이 구역 재건축 사업을 놓고 삼성물산과 대우건설이 양보 없는 수주전을 전개하고 있다.
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분양가상한제를 피해나가는 방법이 최근 건설업계에서 주목받고 있다. 대우건설이 서울 서초구 반포 주공1단지 3지구(이하 3주구) 재건축 사업에서 리츠를 통한 임대사업을 하면 분양가상한제를 회피할 수 있다고 하면서부터다.

서울시는 이런 구상에 대해 반대 입장을 분명히 밝혔지만, 임대주택에 대해 분양가상한제 적용을 면제해주는 법 조항을 고쳐서 이의 악용을 막아야 한다는 지적도 나온다.

대우건설, 반포3주구 사업서 리츠 통한 임대사업 제안

29일 업계에 따르면, 대우건설은 서울 서초구 반포3주구 재건축 사업 입찰에 참여하면서 후분양과 선분양, 리츠(부동산투자회사 설립) 등 3가지 방식을 제안했다. 이중 재건축 조합의 관심을 끈 것은 리츠 사업. 부동산투자회사를 통하면 분양가상한제 적용을 피할 수 있다는 것.

반포3주구가 있는 서울 서초구 반포동은 오는 7월부터 분양가상한제 시행이 예정된 지역이다. 그런데 상한제를 피하는 게 어떻게 가능할까.

큰 그림은 재건축을 통해 나오는 일반 분양 아파트를 임대 주택으로 공급한 뒤, 의무 임대 기간이 지나면 매각하는 방식이다. 조합원들은 일반분양분 아파트를 '리츠'에 현물로 출자한다. 리츠는 임대주택을 운영하고 수익을 조합원들에게 배분한다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따라, 임대주택은 의무 임대기간(4년, 8년)이 끝나면 매각할 수 있다. 이 법(제42조 3항)은 의무임대기간(4년, 8년)이 끝난 임대주택을 공급할 때 분양가상한제 적용을 받지 않도록 규정하고 있다.

즉 민간임대주택을 등록해 의무임대기간을 채운 뒤 분양하면 고분양가를 받을 수 있다. 재건축 조합원 입장에선 임대 수익과 분양 수익을 동시에 챙기는 '뀡 먹고 알 먹는' 사업 방식이다.

다만 넘어야 할 산은 있다. 도시 및 주거환경 정비법에 따라 일반 분양 아파트를 임대로 전환하려면, 서울시의 정비계획 변경 승인을 받아야 한다. 승인권을 쥔 서울시의 입장은 완강하다.

서울시 "리츠 방식은 주택 공급 질서 무너뜨려... 허용 않을 것"

서울시는 지난달 "재건축 일반분양분의 리츠 방식에 의한 임대주택 공급행위는 청약제도를 통해 공정하게 무주택 시민에게 주택을 공급하고 있는 현행 주택 공급 질서를 무너뜨리는 불공정 행위"라며 "정비계획 변경을 허용하지 않겠다"는 입장을 밝혔다.

서울시는 민간임대주택특별법(18조 6항)에 따라, 분양가상한제 적용지역에서는 사업주체인 조합이 임대사업자에게 주택을 공급하는 것이 제한된다는 설명도 덧붙였다. 이 부분에선 대우건설도 할 말이 있다.

조합원들이 주택을 현물 출자하고 리츠 지분을 갖는 방식이기 때문에, '공급'과는 다르다는 것. 대우건설 관계자는 "조합이 임대사업자에 대한 주택 매각하는 것이 아니라 조합원들이 리츠에 현물출자하고 지분을 가지는 방식이어서 공급과는 다르다"고 말했다.

만약 반포3주구 조합이 서울시 반대에도 리츠 방식의 사업을 추진한다면, 행정소송 등 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 최근 리츠 사업에 대한 관심도 부쩍 높아져, 비슷한 형태의 재건축 사업 추진도 잇따를 수 있다.

"임대사업자에게 상한제 면제? 법을 고쳐야"

임대주택 사업자에게 분양가상한제 적용을 면제해주는 법(민간임대주택에 관한 특별법)이 불러온 '나비효과'다. 전문가들은 이 조항을 고치지 않으면, 향후 논란은 계속될 것이라고 지적했다.

최은영 한국도시연구소 소장은 "임대주택법에서 분양가상한제 예외 대상을 규정한 조항을 그대로 둔다면 모든 재건축 조합들이 이런 규정을 악용해 상한제 회피를 고민할 것"이라며 "임대 후 분양하는 주택도 분양가상한제 적용 예외가 되어선 안 된다"고 강조했다.

한편 서울 서초구 반포 3주구 재건축 조합은 오는 30일 시공사선정 총회를 열고, 재건축 시공사를 선정할 예정이다. 대우건설과 삼성물산이 재건축 입찰에 참여하고 있다.