전셋값 폭등, 전세의 월세화로 인해 세입자들의 주거비 부담이 늘어나고 있는 가운데, 지난 6월 30일에 머니투데이와 국민은행이 의미 있는 주거비 관련 여론조사를 발표했다. (관련기사: [머니투데이] 임대주택 희망자 85% "50만원이 월세 마지노선")

조사내용을 분석해보면, 연 소득 2천만 원 이하의 응답자 71.8%와 4천만 원 이하의 응답자 59.8%가 감당할 수 있는 임대료는 30만 원 이하였다. 조사대상자의 85%가 감당할 수 있는 임대료를 50만 원 이하로 선택했다. 단순화하면 서민은 월 30 만원, 중산층은 월 50만 원을 감당할 수 있는 임대료의 상한선으로 본 것이다. 보증금은 추측건대 서민은 5천만 원 이하, 중산층은 2~3억 원 이하 정도일 것이다.

그런데 현재 주택시장의 월세는 조사대상자의 감당할 수 있는 수준의 임대료보다 훨씬 높다. 뿐만 아니라 앞으로도 월세가 늘어날 전망이다.

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▲  원룸과 아파트 시장 임대료
ⓒ 박동수	관련사진보기

위 표는 시장임대료를 전세, 준전세, 준월세, 월세로 구분했다.

위 표에 따르면, 현재 1인 가구가 거주하는 원룸은 대부분 월세이다. 서민이 거주하는 연립도 월세 비중이 50%선을 넘어서는 것으로 조사되었다. 중산층이 거주하는 아파트도 전세에서 준전세, 준월세로 전환 중이다. 앞으로 연립과 아파트도 원룸처럼 월세로 전환하면 서민의 연립 월세는 월 50만~100만 원, 중산층 아파트 32평형 월세는 100만~200만 원으로 월세 부담이 커진다. 

저금리 아래에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자본이 주택에 유입되고 임대인들도 수익추구를 위해 주택 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방향으로 가고 있기 때문이다. 주택담보대출금리는 연 2%대, 보증금의 월세 전환 이율은 연 6%대로, 임대인(투자자)들이 연2% 대출을 받아서 세입자의 보증금을 반환해주고 대신  연6% 월세를 받는 흐름은 계속 유지되고 강화될 것이다. 

금융에 영향을 받는 주택 시장을 계속 현 상태로 내버려둔다면 보증금은 낮아지고 월세 비중은 계속 높아져 세입자의 주거비 부담은 가중될 수밖에 없다.

따라서 이제는 정부와 정치권이 세입자의 주거 안정을 위해 법과 제도로 월세 부담을 완화하는 방향으로 적극적으로 개입해야 한다.

만약 현 상태로 월세 부담이 계속 늘어난다면, 우리 사회 공동체 유지에 큰 어려움이 생길 것이다. 청년세대가 결혼과 출산을 포기하는 이유 중 하나가 주거비 부담이다. 청년세대가 1인 가구로 있을 때 대부분 월세였으며 (대학생 월세 평균 42만 원), 월세를 내지 못하면 방에서 쫓겨 날 수밖에 없는 불안을 몸으로 체험한다. 소득 안정과 주거 안정 없는 상황에서 결혼 및 출산을 생각할 수 없는 구조다.

결혼한 서민과 중산층도 현재 저성장·고용불안으로 소득이 정체되고 사교육비 부담이 큰 상황에서 급격한 전세의 월세화로 인해 주거비 부담이 늘고 있다. 월세 결혼 초기에 계획했던 자녀 출산 계획도 축소할 수밖에 없는 상황이다. 출산율 하락이 구조화·가속화되면서 대한민국의 기반이 흔들리고 미래가 불안정해지고 있다.

정부와 정치권은 국민과 세입자가 느끼는 주거불안에 대한 근본적인 해법을 내놓아야 한다.

정부와 정치권은 최소한 위의 여론 조사한 내용을 민심으로 생각하고, 감당할 수 있는 임대료의 수준을 서민(1인가구 포함)은 30만 원 이하, 중산층은 50만 원 이하를 주거안정 정책목표의 출발점으로 삼아야 한다.

그런데 정부는 최근 월세 부담 경감 정책의 하나로 월세로 전환하면서 남은 세입자의 보증금을 민간 임대 주택에 투자해 은행 금리보다 1% 높은 금리를 받는 상품을 발표하였다. 이자를 받아 월세에 사용하라는 것이다. 위와 같은 정책으로 출산율의 지속적인 하락을 막을 수 있을까?

국민과 세입자들이 겪는 주거비 부담가중은 단순한 전세, 월세 금액이 얼마인지의 문제가 아니다. 개인적으로는 삶의 안정과 불안정을 좌우하는 문제다. 또한, 사회공동체유지에 결정적인 변수인 출산율에 영향을 끼친다. 정부와 정치권이 제대로된 주거 안정 대책을 내놓아야 하는 이유다.