21.10.22 20:20최종 업데이트 21.10.25 10:15
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심상정 정의당 의원이 20일 경기도청에 열린 국회 국토교통위원회의 경기도에 대한 국정감사에서 질의하고 있다. ⓒ 국회사진취재단

   
[검증대상] 경실련 "대장동 개발이익은 1조 8천억 원, 공공환수액은 10%뿐"

더불어민주당 대선후보인 이재명 경기지사와 정의당 대선후보인 심상정 의원이 지난 20일 경기도청에서 열린 국회 국토교통위원회 국정감사장에서 대장동 사업 의혹을 놓고 정면으로 맞붙었다. 심 의원은 경실련 발표를 근거로 경기도 성남시 대장동 도시개발사업(아래 대장동 사업) 이익이 약 1조 8천억 원이고, 공공이 환수한 건 약 1822억 원으로 10%에 불과했다고 주장했다. (관련기사 : 심상정 "공익 강력추구 했어야"... 이재명 "5500억 이익 작지 않다" http://omn.kr/1vn1c)


반면 이재명 지사는 "(대장동 사업은) 그간 특정 소수가 독식하던 개발이익 가운데 70%를 공공 환수한 모범적인 사례"라고 주장했다.

이처럼 대장동 사업 개발이익과 공공환수 규모에 대한 주장이 서로 엇갈리고 있다. 과연 어느 쪽 주장이 사실인지 따져봤다.

[검증내용 ①] 이재명 "대장동 택지개발사업" vs. 경실련 "아파트분양도 포함해야"
 

19일 오전 서울 종로구 경제정의실천시민연합에서 경실련 주최로 대장동 개발이익 추정발표 및 특검 촉구 기자회견이 열리고 있다. ⓒ 연합뉴스


먼저 이재명 지사와 경실련에서 말하는 개발이익의 범위부터 달랐다. 이 지사는 대장동 사업 시행사인 성남의뜰(주) 사업 영역인 택지매각 이익만 따졌고, 경실련은 개발이익 범위를 대장동 택지를 매입한 사업자의 아파트 분양 수익까지 확대했다. (관련기사 : "대장동, 민간업자가 1조 6000억 원 챙겼다" http://omn.kr/1vm7x)

이 지사는 성남의뜰 이익배분율을 근거로 개발이익 70%를 환수했다고 주장했다. 그는 20일 자신의 페이스북에 올린 글에서 2015년 당시 성남시가 전체 예상이익 6200억 원 가운데 70%인 4400억 원(2017년 1100억 원 추가)을 확정했고, 민간 예상이익은 1800억 원(30%)이었다고 밝혔다. 다만 민간 예상이익은 변동성이 있었기 때문에 그동안 지가 상승 덕에 약 4040억 원으로 늘었다. 이에 따라 2021년 현재 환수 비율은 약 57.7%로 줄었다.

반면 경실련은 대장동 내 택지매각 수익(약 7243억 원)과 아파트 분양 수익(약 1조 968억 원)을 합쳐, 총 개발이익이 약 1조 8211억 원이라고 추정했다.

2015년 당시 성남의뜰 예상이익(6200억 원)과 경실련이 추정한 택지매각이익(7243억 원)은 큰 차이가 없지만, 경실련의 계산법대로 1조 원이 넘는 아파트분양수익까지 포함시키면서 개발이익 환수 비율이 70%에서 10%로 급감하게 된다.

김성달 경실련 정책국장은 21일 <오마이뉴스>와 한 전화통화에서 "성남시는 성남의뜰에서 택지개발사업만 했기 때문에 70%를 환수했다고 해석했지만, 우리는 성남시(공공)가 토지를 강제수용하고 용도 변경했기 때문에 택지 개발뿐 아니라 아파트분양사업까지 공공에서 했어야 했다고 보고 전체 개발이익을 산정했다"고 설명했다.

하지만 이 지사는 20일 국감에서 "(그런 식으로 하면) LH(한국토지주택공사)가 택지 개발해 분양해서 민간업자가 분양이익을 받으면 (이익이) 아마 수십조 원에 달할 것"이라고 반박했다.

[검증내용 ②] 이재명 "5503억 원 환수" vs. 경실련 "시설 기부채납은 제외"
 

더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기도지사가 20일 경기도 수원시 경기도청에서 열린 국회 국토교통위원회의 경기도에 대한 국정감사에서 질의에 답변하고 있다. ⓒ 국회사진취재단


대장동 개발이익 환수액도 서로 달랐다. 경실련은 성남시가 성남의뜰 배당금으로 받은 약 1822억 원(임대주택 부지)만 공공환수로 인정했다.

반면, 성남시는 여기에 대장동 사업구역 밖에 있는 제1공단 공원조성비(약 2761억 원 추정)와 북측 터널공사비와 배수지 신설 비용 등(약 920억 원)까지 3681억 원을 포함해 5503억 원을 공공환수라고 주장했다.
 

대장동 개발사업 확정이익 내역(자료 : 성남도시개발공사) 경기연구원, '개발이익 공공환원 사례 심층연구', 2019년 갈무리 ⓒ 경기연구원

 
김성달 국장은 "회계적인 접근이냐, 내용적인 접근이냐의 차이"라면서 "성남시는 제1공단 공원조성 사업비는 통상적인 기부채납과 다르게 추가로 사업자에게 부담시킨 것이어서 이익 환수로 봐야 한다는 입장이고, 경실련은 사업비에 공원조성비 등이 포함돼 있는 만큼 비용으로 보고 이익을 산출한 것"이라고 설명했다. 그는 "성남시 주장을 반영하더라도 택지개발이익 가운데 민간과 공공 이익 비중은 50대 50 정도이고, 민간에서 아파트 분양 수익을 포함해 1조 6천억 원을 가져갔다는 사실은 변함이 없다"고 지적했다.

이 지사는 지난 20일 국감에서 "(제1공단 공원 조성은) 사업부지 밖의 중심상업용지를 매입해서 1만7000평 공원을 만드는 것이고 (그 가치가) 지금은 5000억 원이 넘을 것"이라면서 "택지분양사업을 두고 왜 아파트분양사업 이익을 말하는지 모르겠고, 아파트 분양 회사가 많이 번 걸 왜 나한테 말하나"라고 반박했다.

[전문가 의견] "개발이익 범위에 대한 시민단체와 성남시의 관점 차이"
 

경기도 성남시 대장동 일대 대장지구 개발 사업 공사 현장 ⓒ 이희훈

 
전문가들은 이처럼 경실련과 성남시의 의견이 갈리는 건 대장동 사업의 개발이익 범위를 어디까지 봐야 하는지에 대한 관점 차이 때문이라고 봤다. 

참여연대 상임집행위원인 이강훈 변호사는 21일 <오마이뉴스> 전화 통화에서 "시민단체에서는 택지를 민간에 매각하면 도시계획변경에 따른 개발이익이 추가로 발생하기 때문에 건물을 지어 분양할 때까지 발생하는 개발이익을 함께 봐야 한다고 보고 있다"면서 "성남시는 토지개발만 했기 때문에 민간이 건설사업에서 얻은 개발이익까지 포함해선 안 된다는 입장이지만, 시민단체는 공공이 수용한 땅을 공영개발하지 않고 민간에 넘겨 막대한 개발이익이 발생하는 문제점을 지적한 것"이라고 말했다.

이재명캠프 정책포럼 국토교통분과 위원장을 맡고 있는 이상경 가천대 도시계획조경학부 교수는 "개발이익은 2단계로 구분되는데, 도시개발사업은 용지조성으로 끝나고 아파트 분양은 주택법에 따른 별개의 사업이어서 아파트 분양 사업자의 이익을 원래 토지개발 사업자가 환수할 수 없다"면서 "아파트분양이익 환수 책임을 성남시에 돌릴 순 없다"라고 설명했다. 

그는 "경실련은 성남시가 아파트 분양 사업까지 했어야 했다고 하지만, 당시 용지 조성할 돈도 없어 민간을 끌어들였는데 아파트 사업이 가능했겠나"면서 "아파트 분양은 용지 조성보다 더 위험한 사업인데다 2015년 당시 아파트 경기도 불투명해 수익 발생을 확신하기 어려운 상황이었다"고 말했다.

김상일 서울연구원 도시정보실장도 "도시개발사업에 토지와 건물(주택) 사업이 모두 포함돼 있지만 토지는 공영개발해도 건물까지 공영개발하는 경우는 흔치 않다"면서 "토지개발로 발생하는 수익은 불로소득에 가까워 공공에서 환수하는 게 마땅하지만, 입찰가로 토지를 매입해 비용을 투입하고 위험을 감수해 거둔 건물 분양 사업의 수익은 공공이든 민간이든 시행자가 취하는 게 바람직하다"라고 밝혔다.

개발이익 환수액 산정에 대해서도 이상경 교수는 "(사업구역 밖 공원조성비 등을) 도시시설사업비로 처리한 것은 (성남의뜰이) 자기이윤을 줄이고 성남시가 이익을 가져간 것"이라면서 "경실련은 회계적으로 접근해 비용을 액면 그대로 봤지만, 사업구역 밖 기부채납은 이렇게 사전 비용 처리하지 않으면 (사후에) 받아내기 어렵다"고 지적했다.

민주화를위한변호사모임(민변) 개혁입법특별위원장인 김남근 변호사도 "개발이익은 돈으로 직접 환수하는 경우는 별로 없고 대부분 대물(시설)로 환수하고 있다"면서 "임대아파트, 공원 등의 시설을 짓는 데 들어가는 비용이 늘어나면 (개발사업자가) 돈으로 환수하는 개발이익은 줄어들기 때문에 대물 환수도 개발이익 환수로 봐야 한다"고 말했다.

그는 "현실적으로 택지개발과 아파트분양 주체도 다르고, 개발이익 환수에 대물적인 것도 포함하는 게 일반적이어서 양측의 관점 차이로 봐야 한다"고 설명했다. 

[검증결과] "대장동 개발이익 10%만 환수" 경실련 주장은 '사실 반 거짓 반'

대장동 사업 택지개발과 아파트분양이익을 합칠 경우 개발이익이 약 1조 8천억 원이고, 금전적인 환수만 반영할 경우 공공환수 비율이 약 10%라는 경실련 주장은 '공공이 100% 강제 수용한 토지에서는 택지개발과 아파트분양까지 모두 공공에서 해야 한다'는 전제에 따른 것이다.

대장동 사업은 성남시가 토지를 강제수용해 택지개발하는 민관공동사업이었지만 택지는 민간에 매각했다. 따라서 대장동 개발이익에 아파트분양이익까지 포함하느냐, 공공환수액에 외부시설 등 대물적 환수까지 포함하느냐에 따라 개발이익 환수비율은 크게 달라질 수 있다. 

이처럼 '대장동 개발이익 10% 환수'라는 경실련 주장은 대장동 사업의 개발이익과 공공환수 범위를 보는 관점에 따라 결과가 달라질 수 있어 '사실 반 거짓 반'으로 판정한다.

"대장동 개발이익 1조 8천억 원, 공공환수는 10%뿐"

검증 결과 이미지

  • 검증결과
    사실 반 거짓 반
  • 주장일
    2021.10.19
  • 출처
    경실련 기자회견출처링크
  • 근거자료
    경실련, 대장동 개발이익 추정발표 및 특검 촉구 기자회견 자료자료링크 국회 국토교통위원회, 경기도청 국정감사 보도(2021.10.20)자료링크 김성달 경실련 정책국장 오마이뉴스 전화 인터뷰(2021.10.21)자료링크 김상일 서울연구원 도시정보실장 오마이뉴스 전화 인터뷰(2021.10.20)자료링크 이상경 가천대 도시계획조경학부 교수 오마이뉴스 전화 인터뷰(2021.10.21)자료링크 김남근 민변 개혁입법특별위원장/ 변호사 오마이뉴스 전화 인터뷰(2021.10.21)자료링크 이강훈 참여연대 상임집행위원/ 변호사, 오마이뉴스 전화 인터뷰(2021.10.21)자료링크 경기연구원, '개발이익 공공환원 사례 심층연구', 2019년자료링크 이재명 경기지사 페이스북 '팩트 체크..언론보도 정정을 요청합니다'(2021.10.20)자료링크
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